Однако устойчивому спросу иностранцев на латвийские объекты недвижимости могут помешать не политические коллизии, а особенности поведения владельцев дорогой собственности. Об этом говорят результаты исследования, проведенного Latvijas konkurētspējas attīstības fonds* в сотрудничестве с компаниями Baltic Sotheby`s International Realty, Real Estate Jurmala и NIRA Fonds.

Провести исследование эксперты решили после участившихся случаев вынужденных отказов от сделок со стороны потенциальных покупателей.

 Случай из жизни:

 В начале марта инвестор собирается купить дом в Юрмале с целью немного его подремонтировать и въехать в начале июня. Подходящий объект найден, сделка почти завершена, и новый владелец отправляется почти к себе домой для оценки объема предстоящих ремонтных работ. Каково же оказывается его удивление, когда он обнаруживает в доме молодую женщину с ребенком на руках.

 Оказалось, что это арендаторы, которые были неприятно удивлен тем, что дом выставлен на продажу, а также тем, что потенциальный покупатель не собирается продлевать с ними договор аренды.

 Нынешнему собственнику дома, решившего продать дом, и в голову не пришло, что договор составлен таким образом, что выселить арендаторов он может, предупредив за полгода. В его случае – не раньше сентября. А это никак не вяжется с желанием потенциального покупателя въехать уже в начале лета.    

 С пренебрежением к документам и правильному юридическому оформлению.

 Несмотря на большое число предложений, поиск «своей» недвижимости занимает довольно много времени. Поэтому когда покупатель, наконец, выбрал объект, бывает очень неприятно, что заключению сделки мешают разные «мелочи» юридического характера.

 «Наличие арендаторов с действующим договором аренды на руках – лишь один пример из множества, — комментирует ситуацию совладелец и председатель правления Baltic Sotheby`s International RealtyВестард Розенберг. —  Также часто встречаются и другие преграды: объект не сдан в эксплуатацию; владелец находится в процессе развода, брачный договор не составлен, вторая половина не дает согласия на продажу; присутствует желание получить налоговые льготы при продаже, но нежелание учесть нюансы в вопросах задекларированных лиц. Довольно распространенный случай в последнее время – несогласование продажной цены с банком. Продавец и покупателем договорились, но объект заложен в банке, а банк по этой цене продавать не разрешает».

 Исторически отсутствует ценность недвижимости как таковой. Особый менталитет. 

 Когда человек принимает решение продать недвижимость, он, как правило, хочет решить определенные задачи – изменить условия проживания, выручить максимальную прибыль или быстро получить денежные средства. Понятные и оправданные желания сталкиваются с особым латвийским менталитетом. Наши люди всегда и всем готовы сказать, что они приобрели собственность, но часто не хотят признаться своим знакомым в том, что ее продают. «Действует стереотип – если продаешь, значит, дела у тебя идут плохо. В результате владелец называет нереальную сумму в надежде, что собственность точно не будет продана», — отмечает член правления компании Real Estate Jurmala  Игорь Данилевич.

 Цена на недвижимость определяется по принципу «я так хочу».

 Решив продать собственность, владелец недвижимости зачастую уже знает, сколько он хочет получить. Взятые с потолка цифры требуют проверки. За катализатор рынка недвижимости, как правило, берется доска объявлений ss.lv. Здесь он обнаруживает, что похожий на его собственность объект продается по цене, о которой он мог только мечтать.

 «На подобных порталах порядка 30% объявлений – это блеф, где никто ни за что не отвечает. Ведь информацию может разместить любой человек или компания: такой же желающий заработать миллионы, непрофессиональный маклер, да кто угодно. Цена недвижимости всегда определяется рыночной ситуацией, по заключенным сделкам, а не заявленным на портале ценам. Как показывает практика, стоимость выставленных предложений, как правило, бывает на 25-30% выше «реальной цены продажи», — говорит И.Данилевич.

 Дорогостоящий ремонт включается в стоимость недвижимости.

 Дорогая недвижимость, приобретенная в свое время для своих личных нужд, как правило,

обустраивается в соответствии со своими собственными представлениями о вкусе. Для этого приглашается дизайнер, ведутся масштабные ремонтные работы, покупается эксклюзивная стильная мебель. В этом нет ничего плохого ровно до того момента, пока владелец не решает продать данный объект.

 «Называя сумму, он закладывает в нее средства, инвестированные в мебель, дизайнерские изыски и ремонт. И если от мебели потенциальный покупатель еще может отказаться, то ремонт идет как бы  «в нагрузку». Но у каждого человека свои собственные представления о вкусе и цвете. Приобретая собственность, инвестор смотрит на местоположение, техническое состояние, но никак не дизайнерские изыски, его как покупателя такие нюансы не интересуют, — говорит совладелица Baltic Sotheby`s International Realty Илзе Мазуренко.

 Подмена понятий «владелец» и «продавец» недвижимости.

 Распространением и продажей товаров во всем мире и во всех отраслях занимаются не производители, а дистрибьюторы и продавцы, одним словом, специалисты и профессионалы. Несмотря на развитие информационных технологий, доступности информации, в том числе и на мировых рынках, на латвийском рынке недвижимости царят настроения и понятия давно минувших дней. Недвижимость — это тот же товар. Тем не менее, владельцы собственности до сих пор полагают, что в состоянии предложить свой товар сами. В некоторых случаях они привлекают к работе специалиста, но не заключают с ним договор, действуя по принципу – «приведите мне клиента, и я подпишу договор».

 «В итоге ни у риэлтора, ни у владельца нет четких обязательств по отношению друг к другу. Никто ни за что не отвечает, и результат, как правило, нулевой», — отмечает член правления компании NIRA FondsЕвгения Маркова. Единственно правильным решением, по мнению эксперта, является привлечение специалиста на основе договорных отношений. «В документе прописывается все: сумма сделки, сроки, а также то, что может потребовать владелец недвижимости от продавца», — советует Е.Маркова.

 По словам Вестарда Розенберга, ситуация сложилась довольно серьезная. «С одной стороны, есть спрос, с другой предложение. Но сделки срываются. Столкнувшись несколько раз с проблемами подобного рода, покупатели будут вынуждены искать объекты для инвестиций в других странах. Снижение спроса автоматически приведет к стагнации и падению цен на недвижимость», — заявляетВ.Розенберг.

 

Источник: ЭКСПЕРТЫ СОСТАВИЛИ ПОРТРЕТ ВЛАДЕЛЬЦА ЛАТВИЙСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ