На латвийском рынке частных домов высшего, или премиум-класса, наиболее значительную роль до сих пор играет Юрмала. В этом году в первые шесть месяцев в курортном городе произошло 12 сделок с частными домами премиум-класса стоимостью 10,2 млн. евро, или 70% всех покупок домов премиум-класса в стране.
Об этом свидетельствует исследование, проведенное предприятием недвижимости сегмента премиум Baltic Sotheby’s International Realty о активности сделок в первом полугодии 2020 года в трех рассмотренных регионах и трех сегментах рынка недвижимости премиум-класса: квартиры, частные дома и земля под застройку в Риге, Юрмале и Пририжье. Используя обобщенные данные, исследовалась информация о квартирах и земле под застройку стоимостью выше 150 000 евро и частных домах стоимостью выше 350 000 евро.
Пережитая в этом полугодии пандемия вируса оставила определенное влияние и на сделки с частными домами премиум-класса: За 6 месяцев в целом зафиксировано 17 покупок частных домов премиум-класса на общую сумму 12,4 млн. евро, что в сравнении с соответствующим периодом в прошлом году составляет на 7 сделок, или на 4,1 млн. евро в суммах сделок меньше. На самом деле, если мы сравним данные этого полугодия с более старыми данными, видно, что пару лет назад – за 6 месяцев 2018 года – в целом было приобретено еще меньше частных домов премиум-класса – 15.
Вестард Розенбергс, совладелец и председатель правления Baltic Sotheby’s International Realty: «Наше исследование о рынке недвижимости премиум-класса в Латвии за эти полгода показывает, что решения правительства иногда оказывают намного больший эффект на рынок недвижимости, чем пандемия вируса. Хотя в этом году, в сравнении с соответствующим периодом в прошлом году, в целом на рынке премиум-класса было на четверть меньшая активность – 238 сделок на общую сумму 64,4 млн. евро, и средняя стоимость сделки уменьшилась немного – на 5,6 %, в 2015 году, после принятых правительством поправок к правилам временных видов на жительство, которые ощутимо ограничили заключение сделок премиум-класса для иностранцев, количество сделок было ощутимо меньше – 215. Выжидательная позиция клиентов и меньшее количество сделок с недвижимостью премиум-класса в этом полугодии – не только латвийский феномен. И в мире вызванная пандемией неопределенность, разные ограничения внесли известные коррекции в этот рынок и затруднили заключение сделок. Было видно, что не только в биржевых сделках, но и на рынке недвижимости покупатели, которые могли подождать с заключением сделки, сделали это: ожидая или нормализации ситуации, или падения цены. Для больших коррекций цен вниз на латвийском рынке премиум-класса не вижу оснований, так как и сейчас цены на недвижимость высшего класса адекватны по отношении к ее качеству. Делать прогнозы на вторую половину этого года довольно сложно, все еще много неизвестных: как в дальнейшем в мире и в Латвии будет ограничиваться вирус, будут ли ограничения ослабляться или усиливаться. Однако в начале этого лета мы уже почувствовали, что активность клиентов увеличивается, представители банков также наблюдают возобновление интереса клиентов на прежних уровнях. В некоторых местах в мире также уже в мае рынок недвижимости вернулся на позиции начала года и даже показал рост, что заставляет думать, что оптимизм клиентов возобновляется. Это важно, потому что рынок недвижимости и процессы на нем тесно связаны со здоровьем и «самочувствием» экономики. Вложения в недвижимость премиум-класса как в ценный долгосрочный актив свою актуальность определенно не потеряют».
На латвийском рынке недвижимости премиум-класса большую часть сделок всегда формировали покупки квартир высшего класса, за которыми следовали сделки с частными домами. В этом году сделки с частными домами премиум-класса составили 7% общего количества сделок премиум-класса, или, в денежном выражении, около 20% общей стоимости сделок с недвижимостью премиум-класса.
На рынке частных домов высшего класса наиболее значительный рынок сохраняется в Юрмале. В первой половине этого года в курортном городе приобретена недвижимость стоимостью 10,2 млн. евро, и он, хотя все еще является крупнейшим сегментом этого рынка – 70% общего рынка частных домов премиум-класса, уменьшился на 2,6 млн. евро в сравнении с годом ранее. Эту стоимость образовали 12 сделок, что составляет на три покупки домов меньше, чем год назад. В Юрмале частные дома до сих пор в среднем стоят 850 000 евро. Рынок премиум-класса курортного города традиционно был больше ориентирован на клиентов более высокого класса платежеспособности, что заставляет сделать вывод, что достаточно стабильная активность в сегменте частных домов премиум-класса в курортном городе заставила клиентов рассматривать его как возможное безопасное место, в котором можно «перезимовать Covid-19».
В Риге на рынке частных домов премиум-класса наблюдается небольшой рост суммы сделок с 822 500 евро в начале прошлого года до 900 000 евро в этом году. Эта статистика, по правде говоря, состоит всего из двух сделок как в этом, так и в прошлом году. Для участников рынка менее интересными в этом году были частные дома в Пририжье. На этой территории было приобретено 3 дома общей стоимостью 1,3 млн. евро (в сравнении с годом ранее: 7 домов на общую сумму 2,8 млн. евро). Илзе Мазуренко, совладелец и член правления Baltic Sotheby’s International Realty: «События этого года внесли коррекции не только в привычки клиентов, но и в повседневность продавцов недвижимости. Ограничения на поездки и контакты сделали заключение сделок более сложным и долгим: теперь иностранцам труднее передвигаться и лично увидеть желаемую недвижимость, а местный клиент, который уже и так с осторожностью рассматривал приобретение недвижимости премиум-класса, возможно, в это время направил свои свободные средства на стабилизацию своей предпринимательской деятельности. Этот год и нас заставил стать более гибкими и усвоить много нового, в т. ч. использовать новейшие технологии в работе с клиентами. Все чаще использовались виртуальные туры по недвижимости, позволяя знакомиться с недвижимостью, не будучи в ней лично. Эти полгода также заставили клиентов переоценить значение своей недвижимости: дома стали надежным убежищем. Поэтому, возможно, меньше средств было вложено в недвижимость премиум-класса в виде размещения инвестиций, а приобреталась недвижимость для собственных нужд, так как она позволяла изолироваться. Я предвижу, что актуальность приобретения частных домов премиум-класса однозначно не уменьшится, потому что в новой реальности людям нужна большая недвижимость, что мы оцениваем, когда все домашние должны жить вместе и работать удаленно. Также ценится просторное зеленое пространство снаружи, позволяющее почувствовать себя ближе к природе. Поговорка «Мой дом, моя крепость» с точки зрения безопасности здоровья в этом году стала очень актуальной» .
То, что активность на рынке недвижимости, в том числе премиум-класса, возобновляется, подтверждает и банковский сектор.
Член правления SEB banka Арнис Шкапарс: «В первые два месяца года на латвийском жилищном рынке мы видели очень хорошую активность: такую, какая была в последние годы. Очень резкое замедление произошло с введением связанных с COVID ограничений во второй половине марта и в апреле. В свою очередь, во второй половине мая наблюдался рост активности. Это подтверждает, что этот год очень изменчивый, а поведение и спрос клиентов следует за фоновой информацией – большая неопределенность означает большую осторожность.
В июле в сфере ипотечного кредитования мы вернулись на уровень начала года. Я бы сказал: в июле в кредитовании жилья мы находимся примерно на 10-20% ниже уровня июля прошлого года.
Продавцы стали более гибкими в переговорах о ценах на недвижимость, но мы не видим, чтобы недвижимость продавалась по очень низкой цене. В Пририжье больший интерес к относительно небольшим частным домам. Недвижимость, которая покупалась как бизнес – для краткосрочной аренды, – стала менее интересной».
Говоря о сегменте недвижимости премиум-класса, эксперт банка признает, что он специфический, «потому что люди, которые могут позволить себе покупать эксклюзивные активы, чаще всего делают это за свои средства». Он признает, что во время COVID наблюдалось увеличение количества сделок с дорогими частными домами в Юрмале и Пририжье, когда клиенты после долгих поисков находили доступную в плане цены недвижимость, «и мы софинансировали эти покупки. По крайней мере пару сделок мы заметили и в мае, и в июне». «Наши наблюдения показывают, что именно среднезажиточные и зажиточные клиенты являются самыми активными покупателями во время коррекции рынка. Коррекция активности сделок была наибольшей именно в экономическом сегменте» – заключает он.
Делая прогноз на второе полугодие на рынке жилья, в т. ч. в сегменте премиум-класса, А. Шкапарс говорит: «Июль удивил нас очень хорошим результатом. Сейчас все будет зависеть от того, как глобально удастся ограничить инфекцию. Нам нужно считаться с тем, что введение любых ограничений несет с собой смену поведения потребителей и замедление экономики. В свою очередь, если мы вместе сможем управлять процессом, как страны Балтии делали это всю весну, тогда, думаю, мы можем надеяться в конце года зафиксировать относительно небольшое падение в сравнении с прошлым годом, что на фоне Европы было бы очень хорошим достижением».
Источник: На латвийском рынке частных домов премиум-класса наиболее значительна до сих пор Юрмала