Латвийский рынок недвижимости премиум-класса в прошлом году – наиболее мощный за последние пять лет -

Вестардс Розенбергс, владелец и председатель правления Baltic Sotheby’s International Realty

На латвийском рынке недвижимости премиум-класса в 2019 году наблюдается внушительный рост как с точки зрения количества сделок, так и их общей стоимости, достигнув наивысшей точки развития с 2014 года. В прошлом году на рынке недвижимости премиум-класса в целом была совершена 671 сделка на общую сумму 180,6 млн евро, означая, что активность на рынке была на 26,3 млн евро или 15 % больше, чем годом ранее.

Об этом свидетельствует исследование, проведенное предприятием недвижимости сегмента премиум Baltic Sotheby’s International Realty, об активности сделок в 2019 году в трех рассмотренных регионах и трех сегментах рынка недвижимости премиум-класса: квартиры, частные дома и земля под застройку в Риге, Юрмале и Пририжье. Используя обобщенные данные, исследовалась информация о квартирах и земле под застройку стоимостью выше 150 000 евро и частных домах стоимостью выше 350 000 евро.

В 2019 году три крупнейших латвийских региона недвижимости премиум-класса и три рассмотренных сегмента рынка оправились от пережитого в 2018 году спада, и рост был наиболее мощным в течение последних пяти лет. Общая стоимость сделок во всех трех обзорных регионах выросла на 26,3 млн евро, и выполненные в Риге сделки составили более двух третей от общего объема. На рижском рынке недвижимости премиум-класса было приобретено 495 объектов недвижимости стоимостью 118 млн евро, и это на 19 млн евро или 19,2 % больше, чем годом ранее. В Юрмале в прошлом году совершено 117 сделок на общую сумму 48,9 млн евро (увеличение на 5 млн евро). Хотя это больше, чем в 2018 году, общая стоимость сделок в курортном городе была на 15 млн евро меньше, чем в 2017 году. Подобно Риге, рынок недвижимости премиум-класса в Пририжье в 2019 году был наиболее объемным за последние пять лет. Здесь было заключено 59 сделок стоимостью 13,6 млн евро, что по-прежнему удерживает рынок на отметке ниже 10 % от общего оборота трех регионов.

«Латвийский рынок недвижимости премиум-класса уже несколько лет является рынком местного покупателя, если сравнивать с тенденциями до 2015 года, когда присутствовало большое влияние иностранных покупателей. Данные изменения произошли под влиянием глобальных политических и экономических процессов. Смена вектора в долгосрочной перспективе оценивается положительно, но застройщикам и продавцам жилья премиум-класса в результате такой переориентации рынка необходимо считаться с уменьшением стоимости. Достигнутый статистический рост латвийского рынка недвижимости премиум-класса в размере 15% в прошлом году представляет очень положительный показатель на фоне глобальной неопределенности, а также процессов в местной экономике, на которые отрицательно повлияли сложности в нашем финансовом секторе, вводя процедуры по предотвращению отмывания денег, стараясь восстановить репутацию и главным образом избежать включения в «серый» список FATF. В результате этих процессов сложности ощущали практически все отрасли, латвийские предприятия, частные лица и потенциальные зарубежные инвесторы. С другой стороны, рынок недвижимости премиум-класса подстраивается и становится более доступным местному покупателю.
На фоне умеренного роста народного хозяйства Латвии, который в этом году прогнозируется в пределах 1,9-2,6 %, со стабильными ценами и увеличением зарплаты (в этом году в среднем на 6 %) и занятости, видно, что при увеличении зарплат, которое происходит заметно стремительнее роста цен, покупательская способность увеличивается. Таким образом и в этом году, по мере увеличения благосостояния жителей, рост будет обеспечивать внутреннее частное потребление, которое, по подсчетам Министерства финансов, увеличится на 3,3 %. В результате этого латвийский рынок недвижимости премиум-класса продолжит развиваться в едином темпе роста при вкладе местного покупателя, вопреки глобальной неопределенности и осторожности иностранных инвесторов», – комментирует Вестардс Розенбергс, владелец и председатель правления Baltic Sotheby’s International Realty.

Рост на рынке квартир премиум-класса является заслугой Риги и новых проектов

На латвийском рынке квартир премиум-класса в прошлом году стоимость сделок выросла на 16 %, достигнув 148,4 млн евро. Этот оборот образовывали 611 сделок – на 111 сделок больше, чем в предыдущем году. Интерес покупателей к недвижимости премиум-класса главным образом был сосредоточен на рижском квартирном рынке, где и формировался практически весь общий прирост. В Юрмале оборот также вырос, тем не менее сохранился вторым самым низким за последнее пятилетие. В свою очередь доля пририжского рынка квартир премиум-класса в общем рынке недвижимости премиум-класса продолжает уменьшаться.
Удельный вес новых проектов в общем рынке квартир премиум-класса достиг 70 %. Спрос на квартиры в новых и восстановленных зданиях вырос на 19,1 млн евро до 106,4 млн евро. По мере увеличения количества новых проектов, средняя цена квадратного метра продолжает умеренно снижаться. Например, в Пририжье цена квадратного метра достигла наименьшего значения за последние пять лет.
Рынок квартир премиум-класса в Риге наконец перешагнул непреодолимый в предыдущие пять лет рубеж сделок – 100 млн евро. Общая стоимость заключенных в прошлом году сделок выросла на 17,7 млн евро до 110,1 млн евро. Одновременно с ростом стоимости выросло и количество сделок, достигнув 476 покупок квартир премиум-класса. В ситуации, когда число сделок росло стремительнее их стоимости, средняя цена квартиры, приобретенной в прошлом году в Риге, упала на 7,4 %, достигнув 2050 евро/кв. м или 230 000 евро за квартиру. Анализируя сделки с квартирами премиум-класса по ценовым уровням, можно видеть, что, хотя в так называемом доступном ценовом уровне от 150 000 до 300 000 евро изменения сравнительно невелики, в ценовом диапазоне от 300 000 до 500 000 евро наблюдается тенденция к увеличению средней цены квадратного метра с начала 2018 года. В свою очередь в сегменте рынка квартир премиум-класса выше полумиллиона частота совершения сделок остается непостоянной: в прошлом году заключено 16 сделок стоимостью 11,5 млн евро против 21 сделки стоимостью 14,9 млн евро в 2018 году.
В Юрмале 100 квартир премиум-класса в 2019 году привлекли на 12 % больше инвестиций, оборот составил 32,1 млн евро. Это на 3,5 млн евро и 7 сделок больше, чем в 2018 году. В результате средняя стоимость квартиры немного – на 4% – выросла, достигнув средней цены 320 000 евро. Все же в целом юрмальский рынок недвижимости премиум-класса все еще не оправился от происходившего в течение последних лет и находится лишь немного выше его низшей точки за последние 7 лет. В 2019 году в курортном городе сделки стоимостью выше 300 000 евро составили почти 2/3 от общего числа сделок. Рассматривая сделки подробнее, можно увидеть увеличение стоимости сделок на 3 млн евро в сегменте квартир ценового уровня от 300 000 до 500 000 евро и увеличение стоимости сделок на 2,1 млн евро в сегменте цен выше полумиллиона евро.
Удельный вес квартирного рынка Пририжья в общем рынке премиум-класса становится меньше. В Пририжье было куплено 35 квартир премиум-класса на общую сумму 6,3 млн евро, это на 2 сделки или 340 000 евро меньше, чем годом ранее. Вопреки небольшому спаду активности, средняя стоимость сделок в Пририжье за последние два года почти не изменилась. В 2019 году квартира премиум-класса в этом районе стоила в среднем 179 300 евро. Рынок Пририжья заметно доступнее рынка Риги и Юрмалы также в плане размера квартир – квадратный метр стоил в среднем 1000 евро.

На рынке частных домов умеренный рост

На рынке частных домов в прошлом году наблюдался умеренный рост спроса. Хотя в целом на рынке частных домов в Риге, Юрмале и Пририжье наблюдается рост оборота на 11 %, достигнув 24 млн евро, он формировался на уровне выраженной низкой базы 2018 года и являлся вторым слабейшим результатом за последние пять лет. В регионах Юрмалы и Пририжья наблюдается небольшой рост как с точки зрения количества привлеченных покупателей, так и общего числа покупок, зато на рынке Риги год был диаметрально противоположным: рынок частных домов премиум-класса в 2019 году достиг своей низшей точки с 2016 года. В столице было куплено лишь 6 объектов недвижимости стоимостью 3,5 млн евро, что на 1,2 млн евро меньше, чем годом ранее. В Риге упала и средняя стоимость недвижимости: частный дом премиум-класса в прошлом году можно было приобрести на 40 000 евро или 7 % дешевле, средняя цена достигла 580 000 евро.
В Юрмале, которая на рынке частных домов премиум-класса раньше играла первую скрипку, рост рынка тоже не был таким блестящим. Как и в сегменте квартир, оборот рынка частных домов в курортном городе в 2019 году находится во второй низшей точке за последние годы, достигнув 15,7 млн евро. Было совершено 14 сделок, это на 4 сделки и на 2,1 млн евро больше, чем годом ранее. В среднем покупателю пришлось расстаться с 1,1 млн евро, чтобы получить в свою собственность частный дом премиум-класса в Юрмале, и это почти на 250 000 евро дешевле, чем годом ранее. Причины можно ясно увидеть, анализируя сделки по ценовым уровням: наблюдается трехкратное увеличение спроса в наиболее доступном (350 000 – 500 000 евро) сегменте рынка, где достигнут оборот 2,9 млн евро. В свою очередь в группе недвижимости от 500 000 до 1 000 000 евро лишь два дома сменили владельцев. Пять частных домов стоимостью выше 1 млн евро тоже нашли своих новых владельцев, вместе их стоимость составила 11,6 млн евро (увеличение с 3 сделок стоимостью 9,3 млн евро в 2018 году). Хотя в самом высоком ценовом сегменте уже второй год наблюдался рост, и он находится в высочайшей точке за четыре года, длительное продолжение такой динамики не ожидается в связи с покупательской способностью жителей Латвии.
В Пририжском регионе рынок частных домов премиум-класса все больше концентрируется на приобретении более доступного жилья. На рынке наблюдался рост уже третий год подряд, в 2019 году было совершено 12 сделок, оборот которых составил 4,9 млн евро (на 4 сделки или 1,2 млн евро больше, чем годом ранее). Почти половина этих сделок (5 сделок) была заключена в Гаркалнском крае на сумму, которая была ниже 400 000 евро. Средняя стоимость сделки на рынке частных домов премиум-класса в Пририжье упала до низшей точки за последние семь лет: средняя стоимость дома уменьшилась на 60 000 евро, достигнув 410 000 евро.

Земельный рынок – наиболее активный за пять лет

В прошлом году уровень активности на рынке земли премиум-класса под застройку достиг наивысшей точки за пять лет. В целом в 2019 году было приобретено 28 объектов земельной собственности стоимостью 8,2 млн евро с целью строительства частного дома, и это на 12 сделок или 3 млн евро больше, чем годом ранее. Наибольший прирост образовался на территории Риги, где была куплена почти половина земельной собственности или 13 объектов – общей стоимостью 4,5 млн евро, то есть наблюдалось почти двукратное увеличение оборота с 2018 года. Прошлогодние показатели на пририжском земельном рынке приближаются к показателям активности в Риге: оборот составил 2,5 млн евро, что более чем в два раза превышает стоимость сделок 2018 года, количество сделок в прошлом году тоже утроилось (до 12 сделок). Напротив, в Юрмале общая стоимость приобретенной земли под застройку уменьшилась до 1,2 млн евро, хотя это была самая дорогая земля под застройку: в среднем сделка с землей под застройку в Риге, Пририжье и Юрмале обошлась соответственно в 350 000, 200 000 и 400 000 евро.