После небольшого роста рынка премиум-класса в 2016 и 2017 годах, в прошлом году рынок недвижимости повышенного комфорта вернулся на уровень 2015 года. Снижение спроса в премиум-классе, наблюдаемое на рынке Юрмалы, повлияло на общие данные, хотя на рынке недвижимости премиум-класса под Ригой наблюдается рост спроса во всех сегментах рынка. Четыре прошлых года на рынке недвижимости премиум-класса эксперты характеризуют как «плоские», или горизонтальный рост с умеренными ценами и доминированием местного клиента; это же и будет наблюдаться в этом году.

Об этом свидетельствует проведенное компанией Baltic Sotheby`s International Realty в сегменте недвижимости премиум-класса исследование об активности сделок в 2018 году по сравнению с предыдущим годом в трех обзорных регионах и в трех сегментах рынка недвижимости премиум-класса: квартиры, частные дома и земля под застройку в Риге, Юрмале и под Ригой. В обобщении данных исследовалась доступная в Земельной книге информация о квартирах и земле под застройку стоимостью выше 150 000 евро, и о частных домах, стоимость которых превышает 350 000 евро, а также обобщенные данные Baltic Sotheby `s International Realty о сделках по апартаментам в Юрмале, начиная с 150 000 евро.

Проведенное исследование об активности сделок свидетельствует о том, что на рынке недвижимости премиум-класса в 2018 году наблюдается спад, как в отношении общего оборота, так и в отношении рыночной активности. В прошлом году на латвийском рынке недвижимости премиум-класса было совершено 518 сделок, общей стоимостью 147,9 млн. евро, что на 14,7 % меньше, чем годом ранее, когда сделок было заключено на общую сумму 173,4 млн. евро. От общего объема рынка большую часть или 81% сделок (в объеме 120,4 млн. евро) составили сделки с квартирами премиум-класса, за которыми следуют сделки с частными домами (22,5 млн. евро) и землей в объеме 4,9 млн евро. Снижение активности юрмальского рынка стало главной причиной падения спроса, оборот рынка в городе-курорте сократился на 39 %: с 67 млн. евро в год до 41,1 млн. евро в 2018 году. Игрок рижского рынка недвижимости премиум-класса сыграл ведущую роль, составив в 2018 году 95,7 млн. евро, что на 2 млн. евро меньше, чем в 2017 году. На рынке под Ригой наблюдается рост спроса во всех сегментах рынка, в целом рынок вырос на 27 % до 11,1 млн. евро.

Член правления Baltic Sotheby`s International Realty Илзе Мазуренко: «Данные 2018 года указывают на то, что после незначительного роста (около 5 %) в предыдущие годы, мы вернулись к уровню рынка 2015 года, когда говорим, что после мощного роста в 2013, 2014 годах ситуация стабилизировалась, мы вошли в умеренный период развития, и заслуга здорового развития рынка прнадлежит местным клиентыам. Достигнутому в прошлом году результате способствовало несколько причин. В настоящий момент тон на рынке задает местный клиент, который в основном концентрирует свою активность в доступном сегменте цен премиум-класса (150 000 – 300 000 евро), поскольку нерезиденты с рынка практически ушли. Банки не заинтересованы в привлечении новых клиентов, они после всех проблем с ликвидностью и перестройкой стали менее активными и практически не конкурируют между собой по привлечению новых клиентов. Прошлый год актуальным сделал не только вопрос цены, которую могут/не могут принять клиенты и рынок, но и тему о происхождении денег, уплаченных налогах и прозрачности сделок. Государство не подает сигналов о Латвии, как о стране с позитивной средой, в которую стоит вкладывать, например, для новых клиентов рынка (Азия, Америка и др.), которые о нашем регионе ничего не знают. Деньги обычно идут по пути легкого сопротивления и текут туда, где их ждут, и где встречается меньше ограничений».

Директор по продажам Baltic Sotheby`s International Realty Лига Кохтанена, комментируя данные рынка, добавляет: «Несмотря на то, что спрос в Юрмале был значительно меньше и оказал существенное влияние на общую статистику, это определенно не сказалось на нехватке предложения. Не только в Юрмале, но и в других местах появилось достаточно интересных проектов премиум-класса, в которые стоит вложить деньги», – говорит Л. Кохтанена. Положительные данные пририжского рынка подтверждают то, что те самоуправления, которые активно инвестируют в свою инфраструктуру, вместе с разработчиками могут предложить клиентам премиум-класса привлекательные районы, и именно поэтому так быстро растут, например, Марупе, Яунмарупе, Бабите, Пиньки, стоит упомянуть и проект Салиена, который раелизован в открытом поле со всей необходимой для качественной жизни средой. Пока эту взаимосвязь не поймут другие самоуправления, инвестиции не появятся, потому что покупатель недвижимости премиум-класса не заинтересован вкладывать деньги в неразвитые, недосягаемые районы, где собственность не имеет ликвидности», – говорит Л. Кохтанена.

На латвийском рынке квартир премиум-класса доминируют новые проекты

В прошлом году на рынке квартир премиум-класса в трех рассматриваемых регионах заключены 474 сделки по квартирам премиум-класса (на 58 меньше, чем годом ранее), а оборот сократился на 8,8 %, до 120,4 млн. евро. Недостаток спроса в Юрмале сформировал спад почти всего оборота на рынке квартир, но общая стоимость заключенных сделок в Риге, по сравнению с прошлым годом, фактически не изменилась. Под Ригой покупалось больше квартир, и их общая стоимость возросла.

Новые проекты доминируют во всех трех регионах: в 2018 году 2/3 сделок квартир премиум-класса состоялись в восстановленых зданиях или в зданиях, построенных после 1991 года. В целом, в 2018 году на рынке новых проектов наблюдается рост спроса на 5 млн. евро, в результате чего общая стоимость совершенных сделок составила 80,6 млн. евро, или составила 67 % от всего оборота квартир премиум-класса в прошлом году.

Рижской рынок квартир премиум-класса сохранился относительно неизменным после 2014 года как по количеству сделок, так и по обороту, и в контексте средней цены за квадратный метр. В Риге в 2018 году, в общей сложности, были приобретены квартиры премиум-класса на общую стоимость 88,4 млн. евро или 350 объектов недвижимости (на 8% меньше, чем годом ранее). Хотя на рижском рынке жилья премиум-класса было меньше активности, средняя цена за квартиру выросла на 20 000 евро, достигнув 252 000 евро. Однако, средняя цена за квадратный метр в прошлом году не отличалась от средней цены в 2017 году: в прошлом году она была 2170 евро (годом ранее 2190 евро/м2).

Сравнивая сделки по уровням цен, можно сделать вывод, что за последние четыре года на уровне цен 150 000 – 300 000 и 300 000 – 500 000 евро существенных изменений не наблюдалось. Количество сделок с квартирами стоимостью выше полумиллиона евро в 2018 году увеличилось до наивысшего уровня за последние три года. На этом уровне цен в прошлом году было заключено 22 сделки стоимостью 15,4 млн. евро.

Директор по продажам Baltic Sotheby`s International Realty Лига Кохтанена отметила, что в 2018 году спрос вырос на просторные квартиры (до 150-200 м2), и поэтому средняя цена за квартиру в Риге выросла на 20 тыс. евро. Наиболее востребованными были квартиры с двумя, тремя спальнями, в активном центре города, но актуальность не теряет и тихий центр. В центре города наблюдался интерес к квартирам премиум-класса в двух видах собственности: отреставрированные дома (с реставрацией различного уровня – от косметической до капитальной реконструкции) или в проектах новой застройки, созданных на свободных участках между исторической жилой застройкой. Именно квартиры новых проектов являются наиболее востребованными, так как они могут обеспечить места для стоянки автомашин, которые в исторических домах либо отсутствуют, либо имеются в ограниченном количестве. На вторичном рыноке также востребованы квартиры премиум-класса, особенно среди тех клиентов, которые смотрят на жилье премиум-класса в доступной ценовой группе, так как такие квартиры дешевле. В Риге приобретение квартир премиум-класса происходит, главным образом, при участии банковского финансирования, хотя, например, в Юрмале 60 % от стоимости собственности составляют средства самого клиента.

Коррекции на юрмальском рынке жилья премиум-класса наблюдаются с 2014 года, когда были внесены изменения в правила о срочных видах на жительство. «С юрмальского рынка премиум-класса нерезиденты практически исчезли, и в настоящее время на рынке доминирует местный покупатель, который в предыдущие годы задумался о возможности купить собственность в курортном городе, которая теперь стала доступной», – комментирует тенденцию эксперт.

В целом, в прошлом году в Юрмале были приобретены 87 квартир стоимостью 25,4 млн. евро (33 % спад с 37,8 млн. евро в 2017 году). Почти 2/3 падения этого спроса составляет недостаток сделок на высшем уровне цен: свыше полумиллиона евро (падение с 9,6 млн. евро в 2017 году до 2,8 млн. евро в 2018 году). Остальная часть спада сконцентрировалась на наиболее доступном уровне цен премиум-класа (150 000 – 300 000 евро): снижение с 18 млн. евро до 13 млн. евро, а в группе квартир стоимостью 300 000 – 500 000 евро в  2018 году спрос сократился только на 600 000 евро. Таким образом, на высшем уровне цен потеряно большее количество инвестиций, на юрмальском рынке квартир в целом на 4% снизилась средняя стоимость сделки, достигнув 292 300 евро.

«Этому рынку присуще выраженная сезонность, когда он активизируется за несколько месяцев до лета, а затем на пару месяцев осенью», – упоминает о специфике рынка эксперт. Тем более еще одной особенностью этого рынка являются сделки с апартаментами, когда клиенты приобретают условные доли в эксклюзивной собственности-апартаментах. В прошлом году в сделках с апартаментами наблюдалась умеренная стабильность – на жилищном рынке Юрмалы такие сделки составили 18,5% (на общую сумму 4,7 млн. евро) от общего оборота сегмента жилья премиум-класса города-курорта. Хотя наблюдается небольшой спад в сумме сделок с апартаментами (с 5,1 млн. евро в 2017 году), удельный вес этих сделок в прошлом году вырос на 5 процентных пунктов по сравнению с годом ранее. «Сделки с апартаментами привлекают более устойчивый круг заинтересованных. На это указывает и то, что средняя цена сделки выше общей юрмальской рыночной цены квартир премиум-класса – в среднем такие апартаменты стоят 314 000 евро», – добавляет Л. Кохтанена.

Рынок квартир премиум-класса под Ригой сохраняется выражено небольшим по сравнению с Ригой и Юрмалой, но с направленной вверх тенденцией. В 2018 году под Ригой было и больше сделок, и вырос оборот: в общей сложности заключено 37 сделок на сумму 6,6 млн. евро (год назад: 29 сделок на сумму 5,8 млн. евро). Средняя цена сделки за год упала с 200 000 до 180 000 евро. Это произошло потому, что совсем пропал интерес к квартирам стоимостью выше 300 000 евро, и все 37 заключенных в 2018 году сделки были на доступном уровне цен премиум-класса. Средняя цена за квадратный метр на рынке жилья под Ригой также существенно ниже, чем в Риге и Юрмале – 1150 евро/м2.

Влияние рынка частных домов на активность в Юрмале

В прошлом году на половину сократилось количество сделок на рынке частных домов премиум-класса. На рынке частных домов под Ригой, Риги и Юрмалы в 2018 году в целом совершено 28 сделок на сумму 22,5 млн. евро, что на 29 сделок и на 14,7 млн. евро (или 39%) меньше, чем в 2017 году. Юрмальский рынок частных домов премиум-класса пострадал больше всего: стоимость сделок сократилась почти вдвое, а также средняя цена частного дома премиум-класса в курортном городе превышает рижскую цену частного дома премиум-класса более, чем в два раза.

Несмотря на то, что рижский рынок частных домов премиум-класса в 2018 году сократился, он все же сохраняется выше среднего значения за последние шесть лет. В прошлом году приобретено 10 домов на общую стоимость 4,9 млн евро, что на 2,3 млн. евро меньше, чем годом ранее. Однако, количество сделок осталось неизменным: в 2018 году было только на одну сделку меньше, чем годом ранее. Средняя цена частного дома премиум-класса в Риге в 2018 году упала на 25% и составила 488 000 евро.

Для юрмальского рынка частных домов премиум-класса 2018 год был самым слабым за последние шесть лет. В прошлом году в городе-курорте состоялось 11 сделок с частными домами премиум-класса, или на 29 сделок меньше, чем годом ранее, сократив при этом оборот с 27,4 млн. евро в 2017 году до 14,3 млн. евро в прошлом году. Следует отметить, что три из 11 сделок прошлого года состоялись с домами, которые дороже миллиона евро, особенно выделяется рекордная сделка: за 6,35 млн. евро продана собственность на 19-й линии Юрмалы.

В наиболее доступном уровне ценового сегмента премиум-класса приобретено только 3 частных дома всего на 1,3 млн. евро (за год – 16 единиц жилья на сумму 6,6 млн. евро), а в ценовом уровне 500 000 – 1 000 000 евро спрос упал с 20 сделок в размере 12,8 млн. евро до 5 сделок на сумму 3,7 млн. евро. Средняя цена в Юрмале за частный дом премиум-класса в 2018 году составила 1,3 млн. евро.


Лига Кохтанена отмечает специфику курортного города: «Это город со многочисленными деревянными памятниками архитектуры и различными ограничениями (зоны природного заказника, защитная полоса береговых дюн, бечевник и др.), что иногда затрудняет желание новых владельцев реализовать замыслы в качественной архитектуре. На рынке постоянный выраженный спрос на частные дома уровня люкс стоимостью в один и несколько миллионов евро, в т.ч. в районе золотого кольца Юрмалы (Лиелупе, Булдури, Дзинтари), а предложения можно сосчитать на пальцах. Предлагаемые на рынке частные дома премиум-класса, в которые их владельцы вложили около десяти, пятнадцати лет – во время бума цен, и они уже самортизированы. Поэтому продавцы такого имущества в период, когда цены становятся умеренными, задумываются о том, а подходящее ли сейчас время для продажи недвижимости. И если решают продать недвижимость, то идут компромиссным путем, и сделка происходит только в том случае, если покупатель и продавец способны договориться о фактической цене. Поэтому сейчас фактическая цена сделки в Юрмале на 20-30% ниже, чем желание владельцев продать свою недвижимость», – говорит эксперт.

В 2018 году на пририжском рынке частных домов премиум-класса наблюдался небольшой рост, однако, он по-прежнему является самым низким из трех на рассматриваемых рынках. В 2018 году покупатели пририжского региона на приобретение частных домов потратили 3,4 млн. евро, чтобы приобрести 7 объектов (рост 800 000 евро с 2,6 млн. евро годом ранее). В среднем один такой частный дом под Ригой обошёлся в 482 000 евро, и несмотря на то, что цена за последний год выросла на 12%, по-прежнему дома под Ригой дешевле, чем в Риге и Юрмале. На территории под Ригой по-прежнему не заключена ни одна сделка, стоимость которой превышала бы миллион евро.

Лига Кохтанена отмечает активные регионы сделок под Ригой: Марупе, Бабите, Пиньки, поселок Салиена (левый берег Даугавы), и на другой стороне реки вплоть до Адажи, где рынок активизировали представители военной службы, немного подняв цены в Адажской стороне (в т.ч. на аренду). В этих районах, где есть хорошее сообщение со столицей и развитая инфраструктура (дороги, коммуникации, образовательные, культурные учреждения, возможности отдыха), особенно востребованы частные дома площадью 120-200 м2, с небольшими прилегающими участками земли (900 – 1500 м2) по цене от 200 тысяч до 250 тысяч евро.

Наиболее ценный рынок земли премиум-класса

В прошлом году вырос оборот рынка земли под застройку премиум-класса, но немного сократилось количество заключенных сделок. В 2018 году приобретено 16 земельных участков с целью строительства жилья (падение на 3 с 19 сделок годом ранее). Общая стоимость заключенных сделок за год составила 4,9 млн. евро, что на 750 000 евро больше, чем в 2017 году. На территории Риги приобретено более половины этой собственности (9 сделок), создавая оборот в 2,5 млн. евро. В среднем, приобретение земельной собственности в Риге и под Ригой в 2018 году стоило аналогично – 274 000 евро в Риге и 267 800 евро под Ригой. В Юрмале выражено падение количества сделок по приобретению земли (с 8 до 3), но рост их средней стоимости (с 212 900 евро до 467 700 евро) сохранил общий оборот относительно уровня 2017 года.

В среднем один квадратный метр земли под застройку премиум-класса в 2018 году стоил 32 евро.

«Наиболее востребованные земельные участки в Риге отводятся под коммерческую застройку (для строительства супермаркетов, складов, центров обслуживания), а для частной застройки постоянным спросом пользуется Межапарк или земля в ближайших окрестностях Риги – в Биерини, Марупе», – рассказывает Л. Кохтанена. Менее востребованы земельные участки для проектов новых квартир, «учитывая то, сколько уже таких проектов на рынке, и каково время реализации этих единиц, многие девелоперы не торопятся с приобретением новых земельных участков, однако неизменно сохраняется спрос на незастроенные земельные участки в активном центре Риги, а также на отреставрированные дома с землей». В Юрмале ситуация противоположна Риге, где в топе коммерческая земля: в городе-курорте клиенты ищут земельные участки без обременений для строительства частных домов в стороне моря с плотностью застройки 15-25 %, а также для создания туристических объектов (гостиницы, спа-центры и центры отдыха).

Прогноз на 2019 год: продолжится горизонтальный рост

Член правления Baltic Sotheby`s International Realty Илзе Мазуренко считает, что в этом году латвийский рынок премиум-класса продолжит наблюдаемое направление развития: медленный, горизонтальный рост. «Ближайшие соседи – это хороший пример, в каком направлении следует развивать рынок. Мы являемся глобальным предприятием, которое представлено во всех трех странах Балтии. В Эстонии была похожая ситуация как у нас: они также поддерживали активность рынка на нерезидентах – покупателях из Скандинавии, мы – из Восточной Европы, России и др. Сейчас у нас таких клиентов практически нет, и разработчики должны переориентировать свое предложение на местного клиента. Однако, в прежней рыночной ситуации Рига и Юрмала получили много интересных проектов, которые не были бы реализованы, если бы они воплощались только при помощи местных возможностей.

Примером рынка премиум-класса Литвы является то направление, в котором следует идти и латвийскому рынку: доминирует местный клиент, и ежегодно наблюдалось умеренное, стабильное, горизонтальное развитие. И у нас основным покупателем будет местный клиент, возможно, ощутим какое-то влияние от Brexit, когда соотечественники захотят вернуться и инвестировать заработанное, но больших надежд на большой приток новых клиентов, которые будут готовы купить квадратный метр по необоснованной цене, нет и не будет», – прогнозирует И. Мазуренко.

Директор по продажам предприятия Лига Кохтанена считает, что в этом году цены приблизятся к существующей на рынке и желаемой для клиента. «Рынок уже показывает, что такое сближение цен уже происходит, и ясно, что мы больше не говорим о ценах, которые были на рынке в 2011-2014 годах, когда на рынке были такие инструменты, которые увеличивали этот спрос. Сегмент премиум-класса в ближайшие годы сможет полагаться только на своего – местного – клиента со всей его ёмкостью. Налоговая реформа 2018 года поможет подойти к действительной рыночной цене, поэтому, возможно, в самой дорогостоящей амплитуде цен в сегменте люкс сделок будет меньше, а больше сделок будет проходить в рамках доступной цены премиум-класса. Мы видим, что покупатели недвижимости премиум-класса есть, и те, кто хочет купить собственность за 2000-3500 евро/м2, корзина их требований высока. Они хотят инвестировать с умом и продуманно, во-первых, оценивая место недвижимости, а также качество и дополнительные сервисы (в т.ч. обоснованное и понятное управление хозяйством и налоги). Иногда клиент готов даже заплатить более высокую цену, если получает высокое качество, экономию времени и чувствует проявление заботы», – говорит Л. Кохтанена.

ПОЛНЫЕ ДАННЫЕ ИССЛЕДОВАНИЯ ЗДЕСЬ (на латышском).

Источник: Латвийский рынок недвижимости премиум-класса характеризует горизонтальное развитие