Директор по продажам Baltic Sotheby’s International Realty Лига Кохтанена (Līga Kohtanena) о новостях на рынке недвижимой собственности в Юрмале в этом году и прогнозах развития
Юрмала всегда была и останется одним из наиболее активных регионов рынка недвижимой собственности (НС) в Латвии. Причиной этого является и географическое положение города (близко к столице, рядом с аэропортом), и развитая городская инфраструктура, и благоприятная экологическая среда, и характерная только для этого города особая аура деревянной архитектуры.
Квартиры по-прежнему являются наиболее популярным продуктом НС в сегменте бизнес-класса, класса premium и luxury в Юрмале, о чем свидетельствуют данные за первое полугодие этого года: в курортном городе зарегистрирована 61 сделка с квартирами, стоимость которых находится в пределах от 150 тысяч евро до полумиллиона евро и более. По-прежнему наиболее активную часть покупателей (54 %) образуют нерезиденты, но отмечено, что увеличивается и активность местных жителей. Среди покупателей наибольшим спросом пользуются 3-х и 4-х комнатные квартиры площадью 100-150 м² , по цене до 2 тысяч евро/м².
Пользуются спросом 3-х и 4-х комнатные квартиры
Анализируя данные о первых шести месяцах 2017 года и произошедших за это время сделках в сегменте бизнес-класса, класса premium и luxury в Юрмале, мы видим, что квартиры все еще являются популярнейшим продуктом НС в этом сегменте. В этом году, в течение первого полугодия, осуществилась 61 сделка с квартирами, стоимость которых находится в пределах от 150 до 500 тысяч евро и более за приобретаемую единицу. В Юрмале наиболее активным месяцем для совершения покупки был июнь, когда осуществились 28 сделок, свидетельствуют данные Земельной книги.
Наибольшее количество сделок или 75 % сделок (46 сделок) в Юрмале были на сумму покупки 150 – 300 тысяч евро, в свою очередь по цене недвижимости 300 – 500 тысяч евро совершено 11 покупок, и лишь 4 покупки были осуществлены по цене выше полумиллиона и более.
Наибольшее количество сделок (22 сделки) в этом полугодии осуществилось по цене 1500-2000 евро/м², зафиксировано 14 сделок по цене 2000-2500 евро/м², 8 сделок по цене 2500-3000 евро/м², и всего одна сделка, где цена за квадратный метр составила 3000-4000 евро/м².
Сейчас в Юрмале наибольшим спросом пользуются квартиры двух размеров: либо так называемые компактные квартиры площадью от 65 до 110 м² (с 2-3 спальнями), либо те клиенты, которые вместо дома отдают предпочтение квартире, ищут квартиры площадью от 120 до 150 м² (с тремя и более спальнями): цены квартир такого размера варьируются от 2200 до 3500 евро/м² в зависимости от местоположения, качества отделки и степени готовности квартиры.
В качестве наиболее популярных адресов приобретаемой недвижимости и успешнейших новых проектов для приобретения в первом полугодии 2017 года необходимо упомянуть такие проекты как Sun Terraces (проспект Дзинтару 36, в Дзинтари), проект Park Residences (проспект Дзинтару 26/28, в Дзинтари) и Sky Garden (проспект Асару 53/57, в Вайвари).
Портрет клиента
Данные первого полугодия свидетельствуют о том, что в данный момент в сделках с недвижимостью из сегментов бизнес-класса, класса premium и luxury наиболее активными покупателями являются нерезиденты, и радует, что от них не отстают и жители Латвии, которые, заметив пассивность на рынке в конце 2016 года — в начале 2017 года и поняв, что, выбрав подходящее имущество и «поработав» с ценой, пришло лучшее время для покупки НС.
54 % из всех осуществленных сделок в сегменте бизнес-класса, класса premium и luxury в Юрмале были совершены иностранцами. Приобретая недвижимость в ценовом диапазоне от 150 до 300 тысяч евро, сделки на эту сумму совершили 22 иностранца (для сравнения: лишь 11 граждан Латвии приобрели такую недвижимость), в свою очередь 7 иностранцев и лишь один гражданин Латвии приобрели недвижимость на сумму 300 – 500 тысяч евро, в свою очередь 4 иностранца (и ни один гражданин Латвии) заключили сделку о приобретении недвижимости по цене от полумиллиона евро и выше. Интересная особенность, что клиенты «нерезидент – гражданин России» сейчас выбрали позицию выжидающего покупателя: представители этой группы клиентов в Юрмале приобретают недвижимость меньше, чем до этого, или же, если решают приобрести недвижимость, то это очень продуманная покупка. Это главным образом небольшие дома, реже рассматривается возможность купить квартиру. В таком случае эта недвижимость приобретается как второй (или третий) дом, выполняющий функции дачи для проведения отпуска. Данные клиенты по-прежнему высоко ценят западную ориентированность нашей страны с высоким уровнем сервиса, услугами и превосходной, качественной кухней, зеленой средой и старинными традициями Юрмалы. Но все же в качестве одной из главных причин приобретения недвижимости упоминается ее хорошее местоположение: эти клиенты имеют возможность из крупнейших городов России прилететь в Латвию, Юрмалу в течение пары часов, а также, используя авиасообщение, за пару часов добраться до крупных городов Европы.
Все больше граждан ЕС решают приобрести недвижимость в Юрмале в качестве пункта назначения для проведения отпуска и поэтому ищут здесь подходящую собственность (и для покупки, и для аренды). Этому способствовал наш мягкий летний климат: в самые жаркие летние месяцы – в июле и августе – климат здесь гораздо мягче, чем на жарком юге Европы, где этим летом были побиты рекорды жары. Поэтому Юрмале отдают предпочтение люди старшего возраста и семьи с детьми. Ценится и миролюбивая социально-политическая ситуация в нашей стране, а также то, что здесь не бывает природных катаклизм. Если сравниваем с активностью сделок в Риге, то в Юрмале сильнее ощущается присутствие западноевропейских инвесторов, и собственность в Юрмале они покупают по двум причинам: для личных нужд или же как объект инвестирования или денежного потока (сдавая собственность в аренду, но не используя ее самим).
Также все больше граждан ЕС – покупателей недвижимости – ценят зеленую окружающую среду Юрмалы и налаженную инфраструктуру (особенно большой интерес проявляют скандинавы, а также люди из центральной части Европы): то, что в Юрмале благоустроенные пляжи – на них развевается Голубой флаг, есть возможность для занятий спортом, ухожена обширная парковая зона (Лесной парк Дзинтари, и др.), богатая и разнообразная культурная жизнь (музеи, галереи, реконструированный концертный зал «Дзинтари»), а также возрождающиеся традиции курортологии. Тем не менее, следует отметить, что в Юрмале, которая в качестве цели выдвинула развитие курортологии, по-прежнему не хватает хороших, качественных СПА-центров, хотя с каждым годом со стороны гостиниц предлагаются все новые и улучшенные услуги wellness. Так, например, в этом году хотелось бы выделить гостиницу «Лиелупе», которая позаботилась о реновации помещений плавательного бассейна и СПА-услуг, создав также место для детей. Однако в Юрмале еще есть потенциал и для приведения в порядок маленьких улиц, и для предложения дополнительных услуг.
Для местных покупателей – прагматичная покупка
Можно сказать, что жители нашей страны – местные покупатели – дождались своего часа для приобретения недвижимости в Юрмале. Такой покупатель, при наличии желания приобрести недвижимость в Юрмале, должен выбирать из того, что доступно на рынке, поскольку новых проектов сейчас не много, а некоторые проекты находятся только на начальной стадии.
Латвийский покупатель выбирает место, рядом с которым доступна развитая инфраструктура, а также школы и детские сады для маленьких членов семьи. Один из таких районов – Булдури, где одним из завершенных проектов, вызывающих достаточно большой интерес, является Muižas nami, в котором предлагается готовая, оборудованная недвижимость по цене от 2800 евро/м². Также большой интерес вызывает проект Jasmine Garden от LNK Properties, где на данный момент зарезервировано 50 % из всех квартир.
Местного покупателя в основном интересует квартирная собственность с компактной планировкой и небольшой площадью: от 75 до 115 м² (с 2-3 спальнями). То, что предпочтение отдается более маленьким владениям, свидетельствует и о том, что люди все чаще оценивают то, с каким бюджетом на содержание недвижимости им придется считаться в будущем, и беспокоятся об ожидаемых изменениях кадастровой стоимости, которая принесет дополнительные расходы в виде налогов.
Дома в Юрмале: по-прежнему пользуются спросом
Говоря о приобретении дома или летнего дома в Юрмале, могу упомянуть, что спрос наблюдается как со стороны местных жителей, так и иностранцев.
Всего в первом полугодии в ценовой категории начиная с 150 тысяч евро и более осуществилось 58 сделок с домами, крупнейший объем сделок зафиксирован в ценовой категории начиная с 150 до 300 тысяч евро (33 сделки), 12 сделок по приобретению домов, которые стоили от 300 до 500 тысяч евро, в свою очередь на сумму 500 тысяч евро и более – 13 сделок (5 сделок из которых были на сумму выше одного миллиона евро).
Дома в ценовой категории 150 – 300 тысяч евро приобретал главным образом местный покупатель: в этом диапазоне цен местный покупатель совершил 16 сделок (из 33 сделок). В сделках с более дорогостоящими зданиями (от 300 до 500 тысяч евро) преобладают иностранцы (7 сделок), также здания, которые стоят более полумиллиона евро, пользуются спросом у иностранцев (6 сделок).
Чаще всего ищут летние дома или жилые дома площадью от 250 до 350 м², к тому же не является обязательным условием расположение дома вблизи моря. Для клиентов важно, чтобы дом имел функциональную планировку, чтобы была оформлена документация (здание построено согласно проекту и легально сдано в эксплуатацию) и имелся прилегающий к дому земельный участок площадью как минимум 1000-1500 м². Желаемая цена для приобретения таких домов составляет 200-400 тысяч евро.
Предложение в этой ценовой категории, мягко говоря, слабое, так как стоимость приобретения земли в Юрмале (особенно близко к морю) по-прежнему остается высокой. Добавив расходы на строительство, временные затраты (и на согласование проекта, и на строительство, и на сдачу в эксплуатацию), общая стоимость вложения в недвижимость и конечная цена недвижимости в Юрмале получается высокой.
Всего в Юрмале в первом полугодии осуществилось 12 сделок с землей на сумму от 150 тысяч евро и выше.
Наибольший объем сделок с землей зафиксирован в ценовой категории от 150 до 300 тысяч евро (8 сделок), и в этой ценовой категории доминируют иностранцы (5 сделок из 8), на сумму от 300 до 500 тысяч евро было осуществлено 2 сделки, по цене 500 тысяч евро и более – 2 сделки.
Если говорим о домах и недвижимости в так называемом сегменте luxury, или классе высочайшего комфорта, то можно сказать, что изменения цен их затронули меньше всего, так как у этой группы недвижимости имеется свой, особенно требовательный покупатель, который за удовлетворение своих желаний готов платить более высокую цену за квадратный метр, чем в среднем на рынке. Покупатели приобретают недвижимость в таких проектах как Legend и Park Residences, так как их устраивает местоположение проекта, качество, предлагаемый проектом дополнительный сервис и услуги (консьерж, пляжный клуб, СПА, бассейн), что создает свой особый концепт проекта.
Создаются новые проекты
В данный момент Юрмала не может похвастаться большим количеством новых проектов. Все потому, что в курортном городе еще есть достаточно большое количество ранее построенных, не проданных объектов недвижимости, а также потому, что процесс согласования строительства в Юрмале намного сложнее, чем где-либо еще в стране именно из-за требований культурно-исторической среды (зона дюн, памятники культуры, и др.), дающих Юрмале возможность сохранить ее уникальность и характерные для города привлекательные черты. Поэтому радует, что из-за этих, казалось бы, ограничений архитектура, которая здесь появляется (создаваемая как местными, так и зарубежными архитекторами), попадает в номинацию на международную профессиональную оценку, подтверждая, что такие проекты дополняют характерную для Юрмалы деревянную застройку и превосходно синтезируют с ней, создавая непреходящие, качественные ценности.
Отмечена новая тенденция: на рынок выходят так называемые небольшие застройщики проектов, которые создают здания с апартаментами клубного типа, где максимальное количество квартир в рамках одного проекта составляет 15-20 единиц. Кроме того, в последнее время в новых проектах недвижимость предлагается уже с полной отделкой и уже частично оборудованная (встроенное кухонное оборудование (и другая мебель), оборудованные санузлы). Такая недвижимость очень ценится местными покупателями, но вместе с этим цена за квадратный метр в таких проектах находится в пределах от 2500 до 3000 евро (в популярных местах в Булдури, Лиелупе, Дзинтари).
В Дубулты на улице Слокас (с другой стороны железной дороги) развивается новый, большой жилой комплекс, в рамках которого в течение двух лет будут построены малоэтажные квартирные здания, пункты услуг, детский садик, остановки общественного транспорта, и этот проект полностью ориентирован на местного покупателя с доступным для него бюджетом, у которого есть возможность кредитования в банке, и цена там может быть от 1500 до 2000 евро за м2.
Предвидится более спокойное второе полугодие
Прогнозирую, что вторая половина 2017 года в квартирных сделках в сегменте бизнес-класса, класса premium и luxury будет немного спокойнее в плане количества сделок и объема инвестиций, поскольку лучшие (наиболее выгодные) сделки на 2017 год уже совершились. Те, кто хотели выгодно приобрести недвижимость, уже сделали это. Хотя в некоторых проектах, где политика застройщика или владельца не понятна и не согласовывается с пользующейся спросом на рынке ценой, может наблюдаться падение цен.
Юрмала интересна для покупателей недвижимости и останется такой благодаря ее особенной и полезной для жителей экологии, близости природы, близости столицы и аэропорта, а также развитой городской инфраструктуре.
