На наиболее активном латвийском рынке недвижимости премиум-класса – в Риге, Юрмале и Пририжье – активность в первой половине этого года была почти такой же, как и год назад: наблюдалось лишь небольшое уменьшение. В январе-июне этого года совершено 270 сделок с недвижимостью премиум-класса общей стоимостью 76,2 млн евро, что представляет собой уменьшение активности на 1,9 % или уменьшение оборота на 1,5 млн евро. На квартирном рынке увеличивающаяся доля – почти 70% – всех сделок с квартирами осуществляется в новых квартирных проектах премиум-класса, и движение на этом рынке в целом создают сделки в Риге, в сегменте частных домов наблюдается рост оборота на 44%, в свою очередь рынок земли под застройку – по-прежнему небольшой и развивается каждый год.
Об этом свидетельствует исследование, проведенное предприятием недвижимости сегмента премиум Baltic Sotheby’s International Realty, об активности сделок в течение шести месяцев 2019 года по сравнению с соответствующим периодом предыдущего года в трех рассмотренных регионах и трех сегментах рынка недвижимости премиум-класса: квартиры, частные дома и земля под застройку в Риге, Юрмале и Пририжье. Используя обобщенные данные, исследовалась информация о квартирах и земле под застройку стоимостью выше 150 000 евро и частных домах стоимостью выше 350 000 евро.
Рига, как обычно, является наиболее активным рынком по количеству сделок с недвижимостью премиум-класса, образуя 76 % от общего количества сделок. В этом году в течение полугода в столице достигнут оборот в размере 52 млн евро, пережив небольшое уменьшение – на 856 000 евро, хотя зафиксировано на три сделки больше, чем год назад – 204 сделки. Юрмала является вторым крупнейшим рынком, где из всех исследуемых районов с недвижимостью премиум-класса в первом полугодии зафиксировано наибольшее уменьшение – на 28% или на 16 сделок меньше (осуществлена 41 сделка), в свою очередь общая сумма сделок уменьшилась на 10,7% (с 20,1 млн евро в первой половине 2018 года до 17,9 млн в этом году). Это уже второй год, когда на рынке жилья премиум-класса в Юрмале наблюдается существенное падение, хотя в этом году оно было меньше, чем год назад.
На рынке Пририжья в течение полугода в целом наблюдался рост, тем не менее он по-прежнему не вызывает такого же интереса, как рынок недвижимости премиум-класса в Риге и Юрмале. 24 осуществившиеся сделки в Пририжье составили 8,3% от общей стоимости рынка премиум-класса или в общей сумме 6,3 млн евро. Интересно, что общая стоимость приобретенного в Пририжье жилья премиум-класса в этом полугодии была на 1,5 млн евро выше, чем в течение первых шести месяцев предыдущего года.
Необходимо добавить, что первые шесть месяцев на рынке недвижимости премиум-класса в Риге, Юрмале и Пририжье уже третий год подряд наблюдается уменьшение.
«Латвийский рынок недвижимости премиум-класса уже многие годы является рынком местного покупателя, и западный покупатель, сменивший прежних покупателей из восточного региона, не способен обеспечить ту активность сделок, которую в свое время обеспечивали восточные покупатели. Хотя «топливом» для двигателя экономики Латвии служат инвестиции и потребление домохозяйств, тем не менее сейчас его мощность стала меньше. По сравнению с ранее пережитым фантастическим ростом экономики нашей страны в размере 5% каждый год, в этом году рост стал происходить почти наполовину медленнее, на что влияют глобальные события и замедление темпов. Одна из причин такого результата на рынке премиум за полгода может заключаться в том, что в обществе царит выжидающее отношение, осознавая, что развитие глобальной экономики продолжит ослабевать (в этом году эксперты прогнозируют самое медленное развитие с 2009 года, опустившись ниже отметки 3% в 2020 году), также царит неведение о влиянии Brexit. Все это, возможно, заставляет покупателей подождать, прежде чем сделать шаг навстречу новому жилью премиум-класса. Тем не менее жители нашей страны в этом году оценивают развитие народного хозяйства и свое финансовое положение как более благоприятное, чем в прошлом году. Это также представляет собой положительный сигнал на будущее для развивателей проектов недвижимости и торговцев, которые переориентировали свою деятельность на местного покупателя. Финансовые эксперты прогнозируют, что рост покупательской способности жителей, среднее увеличение пенсий и зарплат, которое происходит стремительнее инфляции, и в дальнейшем будет способствовать росту потребления, компенсируя неблагоприятное влияние снижения числа жителей на спрос. Это благоприятная новость для отрасли недвижимости премиум-класса, позволяющая прогнозировать, что в целом этот год может быть похожим на предыдущий: то есть продолжится умеренный, равномерный рост», – данные комментирует Вестардс Розенбергс (Vestards Rozenbergs), владелец и председатель правления Baltic Sotheby’s International Realty.
Рига как положительный пример рынка квартир премиум-класса
В целом рынок квартир премиум-класса в первой половине этого года привлек заметно меньше инвестиций, чем в прошлом году. Оборот на рынке квартир упал почти на 14% до 56,7 млн евро, что является наименьшим оборотом на рынке квартир премиум-класса с 2013 года. В свою очередь количество сделок осталось немного ниже средних исторических показателей с 232 заключенными сделками (против 256 в прошлом году).
«Все большую удельную долю в сделках с квартирами премиум-класса образует квартирная собственность в новых проектах. В Пририжье практически все приобретенные в этом году квартиры находились в новых проектах, и, хотя и в меньшей пропорции, чем в Пририжье, в Риге и Юрмале наибольшая часть соискателей нового жилья выбирает какое-либо из предложений в новых проектах: 67% приобретенных в Риге квартир премиум-класса находились в новых проектах, в свою очередь в Юрмале – 78%», – сообщает директор по продажам Baltic Sotheby’s International Realty Лига Кохтанена (Līga Kohtanena).
Оборот на рынке квартир премиум-класса в Риге в первом полугодии 2019 года вырос на 1,1 млн евро до 47,1 млн евро; было зафиксировано 193 сделки с квартирами или на 5 сделок больше, чем в прошлом году. В связи с тем, что количество сделок увеличилось сильнее, чем их общая стоимость, средняя стоимость сделки уменьшилась почти на 5% или до 244 000 евро. Анализируя данные в годовом разрезе, можно сделать вывод, что рижский рынок квартир премиум-класса после изменений порядка получения вида на жительство (ВНЖ) в 2014 году сохраняется примерно на похожем уровне, тем не менее в ценовых сегментах наблюдаются небольшие отличия. Так называемый доступный сегмент премиум (недвижимость по цене от 150 до 300 тысяч евро) в первой половине этого года находится в наивысшей точке активности с момента изменений в правилах ВНЖ – достигнут оборот 31,5 млн евро, и в этом ценовом диапазоне в Риге приобретено 159 квартир. Умеренно растет спрос на квартиры стоимостью от 300 000 до 500 000 евро: в течение полугода куплено 25 объектов недвижимости на общую сумму 8,9 млн евро, что представляет собой наибольший объем спроса с 2016 года. Квартиры премиум-класса стоимостью свыше полмиллиона евро остаются эксклюзивной нишей рынка: в этом сегменте в этом году продано 9 квартир общей стоимостью 6,7 млн евро. Хотя это и является значительным падением от оборота прошлого года, составившего 9,6 млн евро, объем заключенных в этом году сделок был больше, чем в соответствующем периоде 2017 года, а также 2016 года.
Противоположно условно стабильному спросу в Риге, в Юрмале во всех ценовых сегментах квартир премиум-класса в этом году упало как число заинтересованных лиц, так и объем вложенных ими средств. В Юрмале оборот уменьшился на 7 млн евро (до 7,4 млн евро) и было зарегистрировано на 22 покупки квартир меньше (27 сделок с квартирами). В так называемом доступном сегменте квартир премиум-класса в Юрмале в первом полугодии этого года осуществилось 18 сделок стоимостью 3,9 млн евро (год назад было совершено 35 сделок на 8 млн евро). В наиболее эксклюзивной части рынка (недвижимость стоимостью от 300 тыс. до полмиллиона евро) также наблюдается спад – по сравнению с осуществившимися в первой половине прошлого года двумя сделками стоимостью 1,7 млн евро, в этом году была единственная сделка на 800 000 евро. В среднем квартира премиум-класса в Юрмале в первые шесть месяцев этого года стоила 273 500 евро (на 191 тысячу дешевле, чем в прошлом году).
В Пририжье в первой половине этого года было приобретено 12 квартир премиум-класса стоимостью 2,2 млн евро, что на 7 квартир и 1,2 млн евро меньше, чем в прошлом году. Практически все, то есть 11 из 12 сделок с квартирами в Пририжье осуществились с жильем в новых проектах. В течение последних двух лет средняя стоимость сделки в Пририжье сохранялась равномерной: 185 100 евро в этом году, и 178 000 евро годом ранее.
«Активность сделок с квартирами в Риге объясняется тем, что в Латвии равномерно увеличивается покупательская способность так называемого среднего класса, способствуя интересу о новом жилье в столице. Напротив, людей, которые могут позволить себе исключительно эксклюзивные апартаменты, в Латвии заметно меньше, и данные не демонстрируют однозначную динамику. Неизменные цены за квадратный метр являются важным фактором, поддерживающим растущий спрос на недвижимость так называемого доступного рынка квартир премиум-класса. Кроме того, в первом полугодии этого года цены были в среднем самыми низкими с начала 2013 года. Можно прогнозировать, что интерес о квартирах так называемого доступного сегмента премиум-класса продолжит расти, главным образом потому, что экономический рост Латвии как страны-участницы ЕС и в 2019 году сохраняется достаточно стремительным (в этом году в Латвии прогнозируется рост ВВП примерно на 2,8%, в еврозоне в целом – на 1,2%). В свою очередь наблюдаемая в курортном городе динамика спада показателей этого года сохраняется на уровне предшествующих лет, указывая на то, что активность клиентов из Восточных стран, наблюдаемую ранее в Юрмале, местный покупатель не способен компенсировать полностью», – данные комментирует, директор по продажам Baltic Sotheby’s International Realty Лига Кохтанена (Līga Kohtanena).
На рынке частных домов – рост оборота на 44%
Рынок частных домов в первом полугодии этого года пережил заметный рост: куплено больше жилья, чем в соответствующем периоде прошлого года. Общий оборот составил 14,7 млн евро, что на 6,5 млн евро или 44 % больше, чем годом ранее – покупатели приобрели 24 объекта недвижимости или на 10 частных домов больше, чем в соответствующем периоде прошлого года. Данному росту главным образом способствовала Юрмала, с небольшим положительным вкладом региона Пририжья. В свою очередь в Риге интерес к частным домам премиум-класса немного упал.
Рижский рынок частных домов премиум-класса сравнительно невелик, однако в течение последних четырех лет он был больше рынка частных домов премиум-класса в Пририжье. С 2015 года в приобретение частных домов в Риге покупатели вкладывали в среднем 2,3 млн евро в год. В январе-июне этого года данный объем был немного ниже 2,3 млн евро и его образовывали 5 сделок. В первой половине этого года частный дом премиум-класса в Риге в среднем стоил 454 500 евро, что на 45 600 евро больше, чем годом ранее.
Исторически рынок Юрмалы всегда был самым востребованным латвийским рынком частных домов премиум-класса. Тем не менее, если сравнивать статистику с «золотыми временами» городского рынка недвижимости, то в первые шесть месяцев последних двух лет спрос был довольно вялым. В этом году в течение полугода заключено на 7 сделок больше (12 сделок с частными домами премиум-класса) стоимостью 9,5 млн евро (оборот на 5,2 млн евро больше, чем в соответствующем периоде прошлого года). Необходимо добавить, что ранее в течение полугода общая стоимость сделок ни разу не падала ниже 10 млн евро и в среднем был достигнут оборот 17,9 млн евро. Наблюдается восстановление всех уровней цен на частные дома премиум-класса в Юрмале, тем не менее не достигнуты высокие исторические уровни, которые наблюдались в 2013-2014 гг. С точки зрения стоимости сделки больше всего вырос спрос на сделки стоимостью выше одного миллиона евро: он вырос почти на три миллиона евро до 4,5 млн евро в первой половине этого года. Его образуют три приобретенных объекта недвижимости, и это на два объекта больше, чем в прошлом году. Хотя в этом году и было продано больше домов с большей общей стоимостью, средний объем сделки с одним частным домом – 789 000 евро – на юрмальском рынке частных домов в этом году в течение полугода был на 75 000 евро меньше, чем в соответствующем периоде прошлого года. Наблюдается еще более заметное падение средней цены квадратного метра, которая уменьшилась на 37 %: с 3000 EUR/кв. м в первой половине 2018 года до 1900 EUR/кв. м в этом году.
На рынке частных домов премиум-класса в Пририжье практически весь прирост образует т.н. доступный ценовой сегмент частных домов премиум-класса (350 000 – 500 000 евро). В этом ценовом уровне количество приобретенного жилья утроилось до шести сделок общей стоимостью 2,4 млн евро. В прошлом году в этом сегменте было приобретено всего два объекта недвижимости общей стоимостью 880 000 евро. В Пририжье в течение полугода не был куплен ни один объект недвижимости стоимостью выше одного миллиона евро уже с 2014 года.
На земельном рынке –
Рынок земельных участков премиум-класса под застройку в течение полугода также продолжал расти, но по-прежнему остается небольшим. В январе-июне 2019 года в общей сложности было куплено 14 объектов земельной собственности премиум-класса для частной застройки общей стоимостью 4,7 млн евро. В соответствующий период прошлого года было куплено 10 таких объектов недвижимости, но их общая стоимость была ниже – 3,6 млн евро. Шесть из приобретенных в этом году объектов недвижимости куплены на территории Риги, шесть – в Пририжье, на территории Юрмалы было совершено две сделки по приобретению земельных участков. Цена квадратного метра земли под застройку премиум-класса колеблется в пределах от 95 до 140 евро в Риге и от 150 до 300 евро в Юрмале. В свою очередь в Риге такие сделки происходят заметно реже и цена за квадратный метр земли находится в диапазоне от 60 до 120 евро.