В сегменте квартир класса премиум в наиболее активном деловом регионе – Риге, Юрмале и Пририжье – в 2016 году было совершено на 15-20 % больше сделок, чем год назад, а сделки в новых проектах совершались по цене, которая была на 10-15% ниже, чем год назад.
Об этом свидетельствует исследование, проведенное Baltic Sotheby`s International Realty, в котором анализируются данные Земельной книги об объемах и суммах заключенных сделок в сегменте квартир класса премиум (суммы сделок начиная с 150 тысяч евро и больше) в самом активном по сделкам с недвижимостью регионе – в Риге, Юрмале* и Пририжье.
“2016 год в сегменте сделок с квартирами класса премиум наконец обозначил положительную тенденцию, которая не наблюдалась с 2010 года – это увеличение активности местного населения, которое меняет предыдущую пропорцию, когда почти 80% сделок в сегменте премиум совершали нерезиденты. В связи с уменьшением популярности программы временного вида на жительство (ВНЖ) в результате макроэкономических и политических процессов, цены квартир класса премиум корректируются в соответствии с существующим спросом, и конъюнктура рынка меняется в связи с активностью, проявляемой местным покупателем, а также с появлением новых клиентов из Европы, Скандинавии и других регионов мира. Это расценивается как положительная тенденция, так как уменьшает зависимость от зарубежных участников рынка одного региона и устраняет потенциальные колебания в контексте цен и сделок”, – данные статистики объясняет владелец и председатель правления Baltic Sotheby’s International Realty Вестард Розенбергс (Vestards Rozenbergs).
Директор по продажам Baltic Sotheby`s International Realty Лига Кохтанена (Līga Kohtanena) также подтверждает, что ВНЖ относительно вложений в имущество, или ежегодное затратное и бюрократизированное оформление “золотой визы” для граждан третьих стран стало неактуальным, и поэтому зачастую граждане Восточной Европы решают вопрос с недвижимостью в Латвии или продав ее, или сдав в аренду после регистрации хозяйственной деятельности.
В Риге в 2016 году было совершено 383 сделки с квартирами, которые стоят 150 тысяч евро и более, т.е. 1,2 квартирных сделки премиум в день, в Юрмале – 58 сделок, а в Пририжье (Марупе, Берги, Балтэзерс) – 22 сделки. В Риге, сравнивая с данными за 2015 год, количество проданных квартир класса премиум возросло на 20-25 %.
Площадь самых востребованных в этом сегменте квартир в Риге была от 90 до 120 м² (2-4 комнатные квартиры), и они составляли 35 % от всего объема сделок, в свою очередь 25 % от совершенных в Риге сделок премиум составляли квартиры площадью 70-90 м².
44 % от всех проданных в Риге квартир класса премиум находились в центре города, главным образом в новых проектах, со средней площадью квартир 100-110 м² и средней суммой сделки 260-300 тысяч евро, с данными знакомит Л.Кохтанена. “Очень хорошим примером является Club Central Residence на улице Базницас, где в течение года было продано 85 % квартир со средней площадью 80 м² и средней ценой за квартиру 320 тысяч евро, а также проект Centrus на улице Дзирнаву, Felicity apartments на улице Б.Упиша и еще один интересный проект дальше от активного центра – на улице Шарлотес 7, где квартиры были проданы примерно за полгода!” – приводит примеры эксперт.
Следующий наиболее востребованный район в Риге в сегменте квартир класса премиум – это так называемый тихий центр, где площади проданных квартир были больше, чем в среднем в других местах Риги (118 м²), а также цена продажи была самой высокой: свыше 300 тысяч евро или 2911 EUR/м². В списке лидеров цен продажи следует центр Риги с ценой 2861 EUR/м², Пардаугава (Кипсала, старый Агенскалнс, новые проекты на улицах Лиепаяс и Кугю ) – 2433 EUR/м² со средней площадью квартир 100-110 м², старый город – 2251 EUR/м² и новый район на улице Сканстес – с ценой 2200 EUR/м² и средней площадью квартир 95 м².
В Юрмале разброс цен таких объектов – от 300 тысяч до миллиона евро, в зависимости от местонахождения, качества объекта и других факторов.
“Если говорим о новых проектах, интересный факт, что экспонированные в них цены не всегда соответствуют фактической цене сделки, поэтому мы заметили, что для цен сделок в прошлом году наблюдалось падение в пределах 10-15% по сравнению с годом ранее. Очевидно, клиентам удалось сбить цену. Местный клиент вкладывает и кредитные средства, и свои накопления, и мы видим, что у них есть интерес, они хотят приобретать такую недвижимость, однако люди, которые вкладывают довольно внушительные средства в приобретение квартиры класса премиум, имеют определенные требования к комфорту: здание должно быть или новым проектом, или качественно реконструированным зданием, в котором есть лифт, места для хранения вещей, обязательное условие – наличие автостоянки, качественные услуги домоуправления, консьерж (круглосуточная охрана и сервис наблюдения за жильем), для молодых семей также актуальна озелененная среда (парки) и детские игровые площадки вокруг дома”, – объясняет Л.Кохтанена.
Эксперты Baltic Sotheby`s International Realty уверены, что в этом году в сегменте квартир класса премиум радикальные изменения цен не произойдут, цены станут более логичными и на первичном, и на вторичном рынке: чем больше будет вложено в объект, тем большую цену за него можно будет просить. Однако в 2018 году, когда предвидится корректирование кадастровой стоимости, все более актуальным будет вопрос об общих расходах на содержание этих объектов в год, куда также входит налог на недвижимость, который, вероятнее всего, у этих объектов возрастет. Новый размер налога непременно повлияет и на тех покупателей недвижимости класса премиум, которые приобретают ее как объект инвестиций, и, хотя ее доходность (сдавая в аренду) в год не достигает 10 % (в лучшем случае – около 6 %, что все же выгоднее, чем депозит), тем не менее, с ростом размера налога на недвижимую собственность, эта величина доходности уменьшится.
Пропорция клиентов, когда тон задает местный покупатель, сохранится и в 2017 году, уверены эксперты. Говоря о предложении на рынке премиум в 2017 году, эксперты отмечают новый проект Mežaparka rezidences, который выходит на рынок с большим объемом и благоустроенной средой, также есть несколько интересных объектов в отдалении от центра – в Иманте, на Тейке, в Пурвциемсе, а также новые проекты на улице Сканстес, которые особенно актуальны для клиентов, чей бюджет не позволяет приобрести более дорогую недвижимость в активном центре Риги или тихом центре.
По-прежнему не потеряют своей актуальности излюбленные сегментом премиум районы Риги: центр и тихий центр, все более популярным становится Агенскалнс благодаря приведению в порядок наследия деревянной архитектуры.
* в данные о деловой активности в Юрмале не включено имущество- идеальные доли, которые как апартаменты гостевых домов продают застройщики.
Источник: ДЕЛОВАЯ АКТИВНОСТЬ В СЕГМЕНТЕ КВАРТИР КЛАССА ПРЕМИУМ НА 15-20 % БОЛЬШЕ