Premium dzīvokļu segmentā aktīvākajā darījumu reģionā – Rīgā, Jūrmalā un Pierīgā – 2016. gadā notikuši par 15-20% vairāk darījumu nekā gadu iepriekš, bet darījumi jaunajos projektos notikuši par cenām, kas ir bijušas par 10-15% zemākas nekā pirms gada.
Par to liecina Baltic Sotheby`s International Realty veiktais pētījums, kurā tika analizēti Zemesgrāmatas dati par premium dzīvokļu segmenta (darījuma summas no 150 tūkstošiem eiro un vairāk) noslēgto darījumu apjomiem un summām aktīvākajā nekustamo īpašumu darījumu reģionā – Rīgā, Jūrmalā* un Pierīgā.
„2016. gads premium dzīvokļu darījumu segmentā beidzot iezīmējis pozitīvo tendenci, kas nav novērota kopš 2010. gada – tas ir vietējo iedzīvotāju aktivitātes pieaugums, mainot līdzšinējo proporciju, kad premium segmentā gandrīz 80% darījumu veica nerezidenti. Samazinoties termiņuzturēšanās atļaujas programmas (TUA) popularitātei makroekonomisko un politisko procesu rezultātā, premium dzīvokļu cenas tiek pielāgotas esošajam pieprasījumam un tirgus konjuktūra mainās, aktivizējoties vietējam pircējam, kā arī parādoties jauniem klientiem no Eiropas, Skandināvijas un citiem pasaules reģioniem. Tā ir uzskatāma par pozitīvu tendenci, jo mazina atkarību no viena reģiona ārvalstu tirgus dalībniekiem un novērš potenciālās svārstības cenu un darījumu kontekstā,” statistikas datus skaidro Baltic Sotheby’s International Realty īpašnieks un valdes priekšsēdētājs Vestards Rozenbergs.
Arī Baltic Sotheby`s International Realty pārdošanas direktore Līga Kohtanena apliecina, ka TUA pret ieguldījumiem īpašumā jeb „zelta vīzas” ikgadējā dārgā un birokratizētā noformēšana 3. valstu pilsoņiem kļuvusi neaktuāla un tāpēc bieži vien Austrumeiropas pilsoņi īpašuma Latvijā jautājumu risina vai nu to pārdodot, vai arī, reģistrējot saimniecisko darbību, nodod tos īrei. Rīgā 2016. gada laikā notikuši 383 darījumi ar dzīvokļiem, kas maksā 150 tūkst. eiro un vairāk, jeb 1.2 premium dzīvokļu darījumi dienā, Jūrmalā – 58 darījumi, bet Pierīgā (Mārupe, Berģi, Baltezers) – 22 darījumi. Rīgā, salīdzinot ar datiem par 2015. gadu, pērn pārdoto premium dzīvokļu skaits palielinājies par 20-25 %.
Pieprasītākie dzīvokļi šajā segmentā Rīgā bijuši platībā no 90 līdz 120 m² (2-4 istabu dzīvokļi), kas veidoja 35% no visu darījumu apjoma, savukārt 25% no Rīgā veikto premium darījumu apjoma bija dzīvokļi 70-90 m² platībā.
44% no visiem Rīgā pārdotajiem premium dzīvokļiem ir bijuši pilsētas centrā, galvenokārt – jaunajos projektos, ar vidējo dzīvokļa platību 100-110 m² un vidējo darījuma summu 260-300 tūkst. eiro, ar datiem iepazīstina L. Kohtanena. „Ļoti labs piemērs ir Club Central Residence Baznīcas ielā, kur gada laikā tika pārdoti 85% dzīvokļu ar vidējo platību 80 m² un vidējo cenu par dzīvokli 320 tūkst. eiro, kā arī Centrus projekts Dzirnavu ielā, Felicity apartments B.Upīša ielā un vēl viens interesants projekts nostāk no aktīvā centra – Šarlotes ielā 7, kur dzīvokļi tika pārdoti aptuveni pusgada laikā!” piemērus min eksperte.
Nākamais pieprasītākais rajons Rīgā premium dzīvokļu segmentā bija t.s. klusais centrs, kur pārdoto dzīvokļu platības ir bijušas lielākas nekā vidēji citur Rīgā (118 m²), kā arī pārdošanas cena bijusi visaugstākā: virs 300 tūkst. eiro jeb 2911 EUR/m². Pārdošanas cenu TOP seko Rīgas pilsētas centrs ar cenu 2861 EUR/m², Pārdaugava (Ķīpsala, vecais Āgenskalns, jaunie projekti Liepājas un Kuģu ielā ) – 2433 EUR/m² ar vidējo dzīvokļa platību 100-110 m², Vecrīga – 2251 EUR/m² un jaunais rajons Skanstes ielā – ar cenu 2200 EUR/m² un vidējo dzīvokļa izmēru 95 m². Jūrmalā šādu objektu cenas var variēt no 300 tūkstošiem līdz pat miljonam eiro, atkarībā no atrašanās vietas, objekta kvalitātes u.c. faktoriem.
„Ja runājam par jaunajiem projektiem, interesants fakts, ka tajos eksponētās cenas ne vienmēr atbilst faktiskajām darījumu cenām, tāpēc esam novērojuši, ka darījumu cenām pērn, salīdzinot ar gadu iepriekš, ir bijis kritums 10-15% robežās. Acīmredzot klientiem ir izdevies nokaulēt cenu. Vietējais klients iegulda gan kredītlīdzekļus, gan savus uzkrājumus, un redzam, ka tiem ir interese, viņi grib iegādāties šādus īpašumus, tomēr cilvēkam, kas iegulda visai prāvus līdzekļus premium dzīvokļa iegādē, ir konkrētas komforta prasības: namam jābūt vai nu jaunajā projektā vai arī kvalitatīvi rekonstruētā namā, kurā ir lifts, mantu glabātuves, noteikti – autostāvvieta, kvalitatīvi apsaimniekošanas pakalpojumi, konsjeržs (diennakts apsardzes un mājas uzraudzības serviss), jaunajām ģimenēm aktuāla arī zaļa vide (parki) un bērnu spēļu laukumi ap namu,” paskaidro L. Kohtanena. Lielākā daļa darījumu (54%) premium dzīvokļu segmentā notikuši cenu kategorijā no 150 000 līdz 250 000 eiro, nākošā lielākā cenu kategorija (29%) ir no 250 000 līdz 350 000 eiro.
Baltic Sotheby`s International Realty eksperti ir pārliecināti, ka šogad premium dzīvokļu segmentā nebūs radikālu cenu izmaiņu, cenas kļūs loģiskākas gan pirmreizējā, gan otrreizējā tirgū: jo vairāk tiks ieguldīts objektā, jo augstāku cenu par to varēs prasīt. Tomēr 2018. gadā, kad ir paredzēts koriģēt kadastrālās vērtības, arvien aktuālāks būs jautājums par šādu objektu kopējām gada uzturēšanas izmaksām, kurās ietilpst arī nekustamā īpašuma nodoklis, kas, visticamāk, šādiem objektiem, augs. Jaunais nodokļa apmērs noteikti ietekmēs arī to premium īpašumu pircējus, kuri tos iegādājas kā investīciju objektus, un, lai gan to ienesīgums (nododot īrei) gadā nesasniedz 10% (labākajā gadījumā – ap 6%, kas tomēr ir izdevīgāk nekā depozīts), tomēr, augot nekustamā īpašuma nodokļa apjomam, šis ienesīguma apjoms mazināsies. Klientu proporcija, kad toni diktē vietējais pircējs, saglabāsies arī 2017. gadā, ir pārliecināti eksperti. Runājot par piedāvājumu premium tirgū 2017. gadā, eksperti min jauno Mežaparka Rezidences projektu, kas tirgū ienāk ar lielu apjomu un sakārtotu vidi, ir pāris interesantu objektu nostāk no centra – Imantā, Teikā, Purvciemā, kā arī Skanstes ielas jaunie projekti, kas īpaši aktuāli ir pircējiem, kuru budžets neatļauj iegādāties dārgākos īpašumus aktīvajā Rīgas centrā vai klusajā centrā.
Joprojām savu aktualitāti nezaudēs premium segmenta iecienītie Rīgas rajoni: centrs un klusais centrs, arvien populārāks paliek arī Āgenskalns, pateicoties koka arhitektūras mantojuma sakārtošanai.
*datos par darījumu aktivitāti Jūrmalā nav iekļauti īpašumi – domājamās daļas, kurus kā viesu māju apartamentus klientiem pārdod attīstītāji.
Resurss: PAR 15-20% LIELĀKA DARĪJUMU AKTIVITĀTE PREMIUM DZĪVOKĻU SEGMENTĀ