Apkopojot Latvijas premium mājokļu tirgus apskatu un 2024. gada datus, Latvia Sotheby’s International Realty ar gandarījumu informē, ka šī segmenta nekustamā īpašuma tirgus Rīgā, Jūrmalā un Pierīgā uzrādīja selektīvu, bet stabilu aktivitāti dzīvokļu, privātmāju un zemes segmentos. Kopumā 2024. gadā Latvijas premium īpašumu tirgus demonstrēja noturību un pakāpenisku izaugsmi noteiktos segmentos.
Latvijas premium mājokļu tirgus – 2024. gada apskats
Latvia Sotheby’s International Realty veiktais pētījums analizē nekustamā īpašuma tirgu Rīgā, Jūrmalā un Pierīgā, koncentrējoties uz trijiem īpašumu segmentiem – zemi, dzīvokļiem un mājām. Pie Pierīgas darījumiem tiek ieskaitīti darījumi kuri ir notikuši šādos novados – Ādažu, Ķekavas, Mārupes, Olaines, Ropažu, Salaspils, Saulkrastu un Siguldas.
Pētījumā tika iekļauti tikai tie darījumi, kas atbilst noteiktiem kritērijiem attiecībā uz īpašuma tipu, cenu un būvniecības periodu. Zeme tiek aplūkota tikai privātmāju apbūvei ar minimālo darījuma vērtību 150 000 EUR. Dzīvokļu segmentā ietilpst ne tikai dzīvokļi, bet arī rindu un dvīņu mājas, ar minimālo cenu 150 000 EUR. Mājas tiek vērtētas, ņemot vērā tikai galvenās mājas platību, un minimālo iegādes cenu – 350 000 EUR.
Priekš vidējo cenu par kvadrātmetru (EUR/m2) noteikšanas pa reģioniem tika ņemta vidējā vērtība starp katra darījuma cenas par kvadrātmetru, ne pēc pārdotās kopsummas un kopējiem pārdotajiem kvadrātmetriem.
Vispārējs Latvia Sotheby’s International Realty veiktais apskats
2024. gadā inflācija ir būtiski samazinājusies no 2022.–2023. gada augstākajiem līmeņiem, savukārt mājokļu kredītu GPL saglabājas stabila ar nelielu lejupslīdi gada otrajā pusē (skatīt ilustrāciju 1). Reālā procentu likme (nominālā procentu likme mīnus inflācijas likme) 2024. gada sākumā sasniedza augstāko punktu pēdējo gadu laikā. Inflācija gada gaitā nedaudz pieaug, bet joprojām saglabājas zem kredītu GPL līmeņa.
Pēdējo piecu gadu laikā Latvijas nekustamo īpašumu tirgus ir piedzīvojis nemainīgu izaugsmi. Salīdzinoši ar 2023. gadu, nekustamo īpašumu tirgus 2024. gadā ir piedzīvojis vairāk kā 12% izaugsmi, kopā sasniedzot aptuveni 430 milj. EUR pārdotajā kopsummā (ilustrācija 2). Nemainīgi, lielākais ieguldījumu apjoms ik gadu koncentrējas tieši galvaspilsētā – Rīgā.
Tikmēr Pierīga un Jūrmala saglabā stabilu, taču salīdzinoši pieticīgāku daļu kopējā tirgus attēlā, tomēr novērojams pakāpenisks Pierīgas tirgus daļas pārākums pār Jūrmalas tirgu salīdzinot kopējo ieguldījumu summu (ilustrācija 3). Turklāt katru gadu vislielākā darījumu intensitāte novērojama tieši gadu ceturtajos ceturkšņos (ilustrācija 4).
Dzīvokļu segments
Rīgas premium dzīvokļu tirgus 2024. gadā turpināja pakāpenisku izaugsmi, īpaši zemākajā cenu segmentā no 150 000 līdz 300 000 EUR, kur redzams ievērojams pieaugums gan darījumu skaitā, gan kopējā apgrozījumā, kas sasniedza jaunu piecu gadu maksimumu – vairāk nekā 250 milj. EUR (ilustrācija 5). Tas apliecina pieaugošu pieprasījumu pēc īpašumiem galvaspilsētā. Savukārt vidējais (300 000–500 000 EUR) un augstais (virs 500 000 EUR) segments saglabājās nemainīgs gadu garumā.
2024. gadā Jūrmalas premium dzīvokļu tirgus situācija nedaudz uzlabojās pēc 2023. gada, tomēr vēljoprojām nespējot atgūt 2021. un 2022. gada līmeni. 150 000–300 000 EUR segments joprojām bija lielākais pēc apgrozījuma, taču darījumu vērtība turpināja samazināties (ilustrācija 6), no 30 milj. EUR 2022. gadā līdz aptuveni 21 milj. EUR 2024. gadā. Tas norāda uz atkāpi no iepriekšējās pircēju aktivitātes arī šajā pieejamākajā tirgus daļā.
Vidējam segmentam vēl izteiktāk redzama atšķirība starp 2021. gadu un pērn, sasniedzot tikai 55% no iepriekšējā apgrozījuma, bet tā pat pārspējot 2023. gada rezultātus. Ekskluzīvākajā segmentā ir redzama vismazākā atšķirība no visiem. Kopā nedaudz zem 9 milj. EUR lielo apjomu ekskluzīvākajā sektorā sasniedz 12 darījumi, kas ir par tikai 1 milj. EUR mazāk nekā vidēji no 2020. – 2022. gadam. Vērts pieminēt to, ka dati par Jūrmalas darījumiem ir bieži vien reģistrēti citādāk, nekā realitātē ir bijis, radot lielāka kļūdas iespējamību datu pareizai atspoguļošanai.
Pierīgas sektors nepiedzīvoja lielas izmaiņas salīdzinot ar straujo izaugsmi starp iepriekšējiem gadiem, izaugot tik pa 3,3% no 60 uz 62 milj. EUR. Lētākais segments (150 000-300 000 EUR) Pierīgā ir visizteiktāk populārāks nekā Rīgā un Jūrmalā sastādot vairāk kā 90% no visiem dzīvokļu darījumiem (ilustrācija 7). Pēc datu apkopojumiem, lielu šo darījumu daļu sastāda tieši dvīņu mājas, vai rindu mājas darījumi. Lai gan Pierīgai ir grūti pārliecināt pircējus maksāt vairāk par 300 000 EUR, 2024. gadā, tomēr šis īpatsvars ir pieaudzis.
Vidējā darījuma summa Pierīgā ir saglabājusies ļoti stabila visā piecu gadu periodā, svārstoties ap 200–210 tūkstošiem eiro. Līdzīgi arī Rīgā vidējās darījumu summas nav piedzīvojušas krasas izmaiņas – ar nelielu pieaugumu 2021. un kritumu 2023. gadā, bet 2024. gadā novērojams neliels pieaugums. Savukārt Jūrmalā darījumu summas bijušas svārstīgākas – no izteikta maksimuma 2020. Gadā (aptuveni 340 000 EUR) līdz ievērojamam kritumam turpmākajos gados, ar daļēju atgūšanos 2024. gadā (ilustrācija 8).
Apskatot vidējo cenu par kvadrātmetru, Jūrmala visa perioda garumā izceļas ar augstāko rādītāju, pārsniedzot 2 700 EUR/m² 2024. gadā. Rīgā kvadrātmetra cena pieaug pakāpeniski, iezīmējot stabilu, bet lēnu kāpumu. Interesanti, ka Pierīgā, kur līdz 2023. gadam tika novērots pakāpenisks cenu pieaugums, 2024. gadā vidējā kvadrātmetra cena pirmo reizi samazinājās.
Privātmāju segments
Rīgā privātmāju tirgus 2024. gadā ir krities par vairāk nekā 40% salīdzinoši ar 2023. gadu un 25% salīdzinoši ar 2022. un 2021. gadu un kopsummā sniegums bija vissliktākais starp trijiem tirgiem (ilustrācija 9). Vidējā cena par darījumu premium segmentā nolaidās atpakaļ uz iepriekšējiem līmeņiem pēc pārsteidzoši laba 2023. gada snieguma. Vidējā cena par kvadrātmetru turpina krist un ir samazinājusies nesasniedzot pat 1 800 EUR/m2 (ilustrācija 10).
Jūrmalā privātmāju tirgus 2024. gadā turpināja negatīvo tendenci, kas aizsākās jau 2021. gadā. Darījumu vērtība sasniedza tik 20 milj. EUR, lai gan vidējā darījuma vērtība pieauga pārejot pāri 800 000 EUR slieksnim, kā arī cena par kvadrātmetru – 2 594 EUR/m2 (ilustrācija 11).
Svarīgi piebilst, ka Jūrmalas māju cena par kvadrātmetru ir nevienmērīgākās un dažos darījumos pārsniedz vidējās vērtības pat vairākas reizes. Tas ir novērojams arī dzīvokļu un zemes darījumos. Tieši Jūrmalā ir reģistrēti visvairāk privātmāju darījumi virs 1 miljona EUR – gandrīz 30% no visiem Jūrmalas privātmāju darījumiem 2024. gadā.
Pierīgas privātmāju tirgus ir uzrādījis vislabākos rezultātu 2024. gadā no visiem reģioniem, pārspējot Jūrmalu pa 25% un Rīgu par vairāk kā 150% skatoties uz kopējo darījumu vērtību. Vēl Pierīgā ir redzama stabila tendences gan vidējā darījuma summā (virs 500 000 EUR 2024. gadā), gan arī vidējā cenā par kvadrātmetru, virs 1 750 EUR/m2 (ilustrācija 12).
Zeme
Kopējā zemes darījumu summa pa visiem trijiem rajoniem ir saglabājusies mērena 2024. gadā pārsniedzot 13,5 milj. EUR. Lielāko daļu no šiem darījumiem sastāda Rīga ar 17 no 46 darījumiem, tad Pierīga ar 15 un Jūrmala ar 14, lai gan kopējā darījumu summa bija vislielākā Jūrmalā, tad sekoja Rīga un Pierīga. Lielākais izsitiens ir novērojams tieši Jūrmalas tirgū kurš sasniedza vairāk kā divas reizes lielāku pārdošanas apjomu nekā 2023. gads. Rīga uzrādīja mērenus rezultātus pēdējo triju gadu laikā, bet Pierīgā 2024. gadā darījumu kopsumma ir samazinājusies par 35% (ilustrācija 13).
Apkopojot Latvijas premium mājokļu tirgus apskatu un 2024. gada datus, Latvia Sotheby’s International Realty pētījuma mērķis bija analizēt premium nekustamā īpašuma tirgus tendences Rīgā, Jūrmalā un Pierīgā, koncentrējoties uz trim galvenajiem segmentiem – dzīvokļiem, privātmājām un zemi. Pētījuma rezultāti liecina, ka, neraugoties uz samazinātu inflāciju un stabilizētām procentu likmēm, tirgū joprojām valda selektīva aktivitāte, kas atšķiras atkarībā no īpašuma veida, lokācijas un cenu kategorijas.
Dzīvokļu segmenta tirgū lielākā aktivitāte vērojama Rīgā un Pierīgā, īpaši cenas kategorijā līdz 300 000 EUR. Rīgā pieprasījums šajā segmentā sasniedza piecu gadu maksimumu, savukārt Pierīgā šis segments veido vairāk nekā 90% no visiem dzīvokļu darījumiem. Jūrmalā situācija uzlabojās, taču kopējā aktivitāte vēl joprojām atpaliek no 2021.–2022. gada līmeņiem.
Privātmāju segmentā Pierīga izvirzās vadībā ar vislielāko darījumu apjomu un stabilām vidējām cenām, savukārt Rīga piedzīvoja būtisku kritumu. Jūrmalas māju tirgus saglabājās selektīvs – kopējais apjoms samazinājās, bet vidējās cenas pieauga, ar lielu darījumu skaitu īpaši ekskluzīvākajos īpašumos virs 1 miljona EUR.
Zemes tirgū 2024. gadā novērojama mērena aktivitāte. Lielākais darījumu apjoms reģistrēts Jūrmalā, kur apgrozījums dubultojās salīdzinājumā ar iepriekšējo gadu. Rīgā un Pierīgā tirgus saglabājās stabils vai piedzīvoja nelielu kritumu.
Kopumā Latvia Sotheby’s International Realty ar gandarījumu norāda, ka premium nekustamā īpašuma tirgus Latvijā 2024. gadā ir demonstrējis augstu elastību un pakāpenisku izaugsmi noteiktos segmentos.