Jūrmalā īpašumu pārdevēji kavējas pagātnē un joprojām cer uz debesmannu 

Ingrīda Drazdovska, “Delfi Bizness”, 15.10.2024

Nekustamā īpašuma tirgus Jūrmalā ir dzīvotspējīgs un salīdzinoši aktīvs arī pašreizējos apstākļos, tas gan ir mainījies. Vienlaikus daļa īpašnieku nav “pārslēgusies” uz jauno realitāti un cer uz turīgo austrumu kaimiņvalsts pircēju, kurš būs gatavs īpašumu iegādāties par “seno laiku” cenu.

Tā “Delfi Bizness” stāsta nekustamā īpašuma kompānijas “Latvia Sotheby’s International Realty” īpašniece Ilze Mazurenko.

Neraugoties uz relatīvo īpašumu dārdzību kūrortpilsētā, kvalitatīvu piedāvājumu, kas atbilst pašreizējām īpašumu meklētāju gaidām, nav daudz. Tirgu balsta vietējie pircēji, un tādu nebūt nav maz.

Banku prasības un ierobežots piedāvājums

Tiesa, Jūrmalā nopirkto privātmāju skaits un arī kopējais darījumu apjoms (summa) līdz šā gada septembrim ir būtiski mazāks nekā pagājušajā gadā. Šogad apjomīgākais darījums privātmāju segmentā noslēgts par diviem miljoniem eiro (projektā “Bulduru villas”), savukārt pērn – par 2,8 miljoniem eiro.

Gan darījumu skaits, gan kopējais apjoms sarucis arī dzīvokļu segmentā. Dārgākais dzīvoklis šogad nopirkts par 1,53 miljoniem eiro. Vēl līdz septembrim Jūrmalā ir nopirkti deviņi zemesgabali, un, iespējams, kopējais darījumu skaits gadā būs līdzvērtīgs pagājušā gada rādītājam – 11.

Mazurenko spriež, ka viens no iemesliem kritumam ir saistīts ar darījumos iesaistīto pušu vētīšanu – bankas nav mīkstinājušas savas prasības, un jo īpaši komplicēti darījumi ir tad, ja ir iesaistīti nerezidenti. Turklāt “premium” segmentā gan pircēji, gan pārdevēji ir ar augstām prasībām un gaidām. Piemēram, daļa pārdevēju sagaida, ka viņu īpašumus cilvēki novērtēs kā iepriekš, neņemot vērā tirgus situāciju.

Tajā pašā laikā uzņēmuma pieredze rāda, ka Jūrmalā ir salīdzinoši maz kvalitatīvu jauno projektu privātmāju jomā, kas nav pārspīlēti lieli. Potenciālie pircēji ir gatavi šķirties no summas līdz diviem miljoniem eiro par kvalitatīvu privātmāju, taču pretī šādam pieprasījumam nav adekvāta piedāvājuma.

Tas attiecināms arī uz dzīvokļu tirgu, kur trūkst kvalitatīvu, modernu un nepārspīlēta izmēra dzīvokļu ar funkcionālu plānojumu, atbilstošu guļamistabu skaitu. Daudziem īpašumiem turklāt ir diezgan sen veikts remonts, tie ir iekārtoti ar novecojušā stilā ieturētām mēbelēm un ir ar citām īpatnībām.

Nekustamā īpašuma darījumi Jūrmalā

Nekustamā īpašuma darījumu kopējā summa (miljoni eiro)

Nereti pārmaksā

Kopumā, analizējot datus par dzīvokļu pirkumiem, paveras interesanta aina. Starp naudas ziņā apjomīgākajiem darījumiem ir gan patiešām augstvērtīgi īpašumi, gan tādi, kas raisa pārdomas par cenas un kvalitātes attiecību, iespējams, pircējs varētu par tādu pirkumu vēlāk nepriecāties.

“Apskatot sīkāk dzīvokļu darījumu kvadrātmetra cenas un zinot konkrētas ēkas, kur šie īpašumi atrodas, to kvalitāti, var tikai brīnīties, ka nolietots īpašums, kas ilgu laiku bija īres tirgū, maksā ap un virs 4000 eiro/m². Tas nozīmē, ka cilvēki ir gatavi samaksāt par produktu vairāk, nekā tas faktiskais saturs piedāvā,” šā segmenta īpatnības raksturo “Latvia Sotheby’s International Realty” vecākā pārdošanas konsultante Līga Kohtanena. Tāpēc, pēc viņas domām, tā ir niša, kurā mājokļu attīstītājiem ir iespējas.

Nekustamā īpašuma attīstītāji šobrīd ir ļoti piesardzīgi sākt jaunu ēku būvniecību, investēt dzīvokļu segmentā, papildina Mazurenko, tomēr atsevišķus uzņēmuma klientus ir izdevies pārliecināt par tirgus potenciālu. “Tie ir iegādājušies zemesgabalus un Jūrmalā plāno būvēt dzīvojamās mājas. Izaicinājums būs samērot cenu līmeni un cilvēku pirktspēju,” viņa spriež.

Tiesa, tas, kad šie projekti materializēsies, vēl nav skaidri zināms. Projektu sagatavošana, apstiprināšana Jūrmalā var prasīt pat pāris gadu.

Īpašumu cenas Jūrmalā

Apartamentus neiekāro

Pašlaik lielākā daļa īpašumu pircēju ir vietējie iedzīvotāji. Tieši “vidējais” Latvijas iedzīvotājs ir tas, kurš nodrošina lielāko darījumu skaitu un apjomu, uzsver Kohtanena.

Budžets vietējiem pircējiem lielākoties ir starp 200 un 350 tūkstošiem eiro, savukārt virs 500 tūkstošiem eiro šogad, līdz augusta beigām, ir bijuši deviņi darījumi. Cilvēki prasa kvalitāti un labu vietu, bet piedāvājums pretī, pēc viņas raksturotā, ir “bēdīgs”. Pēdējos gados ir uzbūvēti tikai daži dzīvokļu nami, attiecīgi darījumi pārsvarā ir otrreizējā tirgū. Turklāt daļa no jaunajiem dzīvokļiem ir ar apartamentu statusu, kas būtībā nozīmē iegādāties daļas kopīpašumā un iespējamus sarežģījumus par kaut ko vienoties nākotnē. Attiecīgi pieprasījums pēc tiem ir mazāks, un arī attīstītājiem nav vēlmes īstenot šādus projektus.

Par īpašumiem Jūrmalā joprojām interesējas, un darījumi notiek arī ar nerezidentiem (kuriem ir Maltas, Kipras, Monako, Lielbritānijas vai citas valsts pase), kuri spēj iziet cauri sarežģītajam un laikietilpīgajam procesam – naudas izcelsmes pārbaudes sietam bankās. Daļa no šiem ārvalstu klientiem no tā nogurst un atmet domu par īpašumu Jūrmalā, daļa izvēlas citu alternatīvu, piemēram, iegulda Spānijā, stāsta Mazurenko.

Jūrmala piesaista arī kaimiņvalsts Lietuvas interesentus, starp iemesliem ir arī tas, ka piejūras zonā cenas tur ir būtiski augstākas. Daudzi izskata iespējas Liepājā un tās tuvumā, savukārt daļu interesē tieši Jūrmala. Komunikācija ar potenciālajiem pircējiem no Lietuvas ir regulāra, darījumu gan nav bijis daudz. Savukārt igauņi par Jūrmalu neinteresējas, atklāj Kohtanena.

Arī īpašumu pārdevēji kūrortpilsētā galvenokārt ir vietējie, un retu reizi tos piedāvā nerezidents. Runājot par Krievijas pilsoņiem, tie no īpašumiem Latvijā atbrīvojušies iepriekš, karam sākoties.

Attīstītāja komentārs

“Rietumu bankas” Nekustamo īpašumu pārdošanas nodaļas vadītājs, “Apella” valdes loceklis Andrejs Ščerbakovs:

Jauno dzīvojamo projektu tirgus Jūrmalā pašlaik nav īpaši aktīvs, jo daudzi projekti bija orientēti uz citu mērķauditoriju (lielas platības, augstas uzturēšanas izmaksas), un tagad to attīstītājiem ir nepieciešams piesaistīt jaunus pircējus – kas, protams, ir iespējams, bet prasa papildu laiku un ieguldījumus.

Šobrīd Majoros īstenojam projektu “Sun Sail”, ko ir plānots nodot ekspluatācijā līdz 2024. gada beigām. Mājā būs 26 dzīvokļi ar astoņu veidu funkcionāliem plānojumiem, tostarp plašāki apartamenti ar dažāda lieluma jumta terasēm, dzīvokļi ar balkoniem, kā arī pirmā stāva apartamenti ar privāto ieeju un dārzu. Visi dzīvokļi būs ar pilnu apdari; cena – no 180 tūkstošiem eiro.

Līdz šim ir pārdoti 30% no visiem mājokļiem, kas liecina par interesi no pircēju puses par šo projektu. Neizjūtam asu konkurenci, jo projekts atrodas pilsētas centrā. Dzīvojamā māja būs jauna, būvēta pēc mūsdienu energoefektivitātes standartiem. Mājokļi tiek pārdoti kā atsevišķi dzīvokļu īpašumi ar zemes domājamo daļu īpašumā. Jūrmalā tas ir retums. Turklāt dzīvokļi nav īpaši lieli (pārsvara 48-65 m2), tāpēc tos var iegādāties cilvēki gan ar augstiem, gan arī ar vidējiem ienākumiem. Mērķauditorija ir galvenokārt Latvijas, kā arī citu Baltijas un Eiropas valstu iedzīvotāji.

Plānojam attīstīt arī citu dzīvojamo māju projektus Jūrmalā, kuri konceptuāli tiks piemēroti galvenokārt Latvijas iedzīvotajiem.

Gaida un nesagaida

Ņemot vērā pašreizējo tirgus situāciju, iespējams, kādam varētu paveikties ar izdevīgu darījumu. Tomēr kopumā daudzi pārdevēji cenu gaidās ir atrauti no realitātes.

“Vasarai sākoties, apzvanām visus īpašniekus, kuri ir izteikuši vēlmi pārdot, aprunājamies, skaidrojam esošo tirgus situāciju un aicinām izvērtēt piedāvājumus, kas tiks izteikti. Vēlāk, rudenī, cenas samazinājums, kas būtu līdzējis vasaras sākumā, nedarbojas. Tagad, sezonai beidzoties, cenas samazinājumam būtu jābūt vēl agresīvākam, vai arī īpašniekam ir jāgaida nākamais gads, taču mēs neviens nezinām, kāds tas būs,” tirgus īpatnības ieskicē Mazurenko.

Arī Kohtanena zina gadījumus, kad pārdevēji atsaka potenciālajam pircējam, kurš piedāvājis tirgum atbilstošu cenu vai pat nedaudz virs tās, tādējādi zaudējot pat gadus, gaidot, viņuprāt, īsto cenu. “Noteikti piedāvājumi ir jāapsver, jo “premium”, luksusa īpašumu segmentā pircēju nav daudz, turklāt viņi ir ļoti izvēlīgi,” viņa ieteic.

Prasību gūstā

Raksturojot pieprasījumu pēc objektiem komercdarbībai, ekspertes norāda, ka daži darījumi ir notikuši, tostarp jau pieminēto zemesgabalu iegāde mājokļu projektu īstenošanai.

Attīstības projektu pārdevēji izvirza vēl augstākas prasības nekā privātmāju īpašnieki, zina stāstīt Mazurenko. Viņiem ir skaidra vīzija un sagatavoti aprēķini, kurus izmanto, lai pārliecinātu par projekta priekšrocībām un pozitīvu nākotni pelnošam biznesam. “Tomēr realitātē redzamā neatbilstība liek uzdot daudz jautājumu – par zemi prasa miljonus, taču pašiem attīstītājiem nereti nav līdzekļu pat krūmājus izcirst savā īpašumā. Ja nav naudas, iespēju pašiem uzbūvēt un pārdot mājokļus par tabulās norādīto cenu, būtu jānolaiž zemes gabala cena un jāļauj citiem būvēt,” spriež Mazurenko.

Viņa arī uzsver, ka Jūrmalā trūkst starptautiska zīmola viesnīcas ar spa. Pati Mazurenko ir iesaistīta projektā Dzintaros, Turaidas ielā 10/12, kur paredzēta šāda viesnīca.

Par biznesa attīstību Jūrmalā interesējas arī uzņēmumi, kas ir saistīti ar citiem pakalpojumiem, tostarp veselības aprūpes centri. “Ir bijuši mēģinājumi atrast vietu, piemēram, rehabilitācijas iestādei. Ja uzņēmums atrod kādu objektu un vēlas to paplašināt, pielāgojot biznesa vajadzībām, tas nereti saskaras ar dažādiem ierobežojumiem būvniecībai, tāpēc atmet iecerei ar roku,” stāsta Kohtanena. Un tieši tāpēc Jūrmala ir ar izteiktu dzīvesvietas raksturu, bet uzņēmējdarbība ir palikusi otrā plānā.

Vienlaikus Jūrmalai arvien ir potenciāls atgūt pilnvērtīgas kūrortpilsētas statusu, tostarp tas būtu iespējams ar spa viesnīcām, ar attīstītu medicīnas servisu, tostarp diagnostiku, rehabilitāciju.

“Pilsēta saka – nāciet, palīdzēsim, tomēr ir ļoti daudz ierobežojošo faktoru, kas attiecas uz būvniecību, līdz ar to attīstītāji dodas turp, kur projektu var ātrāk un sekmīgāk realizēt,” uzsver Kohtanena.

Starptautiska medicīnas servisa attīstību varētu bremzēt arī prasība medicīnas speciālistiem zināt valsts valodu, proti, būs sarežģīti atrast savas jomas labākos speciālistus, tostarp aicinot no ārvalstīm, starptautiskai, maksātspējīgai publikai. “Protams, valsts valoda ir jāciena un jāzina, tomēr, ja valsts vēlas attīstīties, jāmeklē veidi, kā atbalstīt un iedzīvināt pakalpojumus starptautiskam klientam,” viņa rezumē.

Resurss: Jūrmalā īpašumu pārdevēji kavējas pagātnē un joprojām cer uz debesmannu