Par spīti tam, ka 2021. gada pirmos mēnešus Latvijas iedzīvotāji pavadīja stingrā karantīnas režīmā, nekustamo īpašumu tirgū pieredzēts pēdējo 7 gadu jaudīgākais iesākums. Šī gada janvāra-jūnija periodā, Rīgā, Pierīgā un Jūrmalā iegādāti 376 premium klases nekustamie īpašumi – dzīvokļi, privātmājas un apbūvējamas zemes īpašumi 99.5 milj. EUR vērtībā. Tas ir 19.5 milj. EUR (jeb 24.4%) pieaugums no 2020. gada pirmajiem sešiem mēnešiem, kuros slēgtie 283 darījumi sasniedza vien 80.0 milj. EUR. Turklāt, Latvijas premium mājokļu tirgū gada pirmā puse parasti ir mierīgāka par otro – tendence, kas novērota iepriekšējos sešos gados (skat. ilustrāciju 1). Ekonomikas atgūšanās pēc pandēmijas ierobežojumu atslābināšanas nenoliedzami atbalstīs tirgus aktivitāti turpmākajos mēnešos.

Ilustrācija 1 attēlo gada laikā iegādāto Rīgas, Pierīgas un Jūrmalas premium dzīvokļu, privātmāju un apbūves zemes nekustamo īpašumu kopējo vērtību janvāra-jūnija un jūlija-decembra mēnešu dalījumā. Novērojams, ka gada otrā puse bijusi ražīgāka par pirmo katrā apskatītajā gadā.

Lai arī kopumā gads iesācies spēcīgi, šī izaugsme pa apskatītajiem reģioniem sadalās nevienmērīgi. Rīgas premium nekustamo īpašumu tirgus piesaistījis visvairāk investīciju – tajā š.g. janvāra-jūnija periodā slēgti 268 darījumi 66.4 milj. EUR vērtībā (18.2 milj. EUR jeb 37.7% pieaugums no 48.2 milj. EUR atbilstošajā periodā iepriekšējā gadā). Tas ir apjomīgākais gada iesākums, kas redzēts Rīgas tirgū kopš 2014. gada. Arī Pierīgā gads iesācies labāk nekā pērn – iegādāti 36 mājokļi kopā 8.8 milj. EUR vērtībā (4.8 milj. EUR jeb 122.5% pieaugums no 3.9 milj. EUR pērnā gada atbilstošajā periodā). Tāpat kā Rīgā, arī Pierīgā slēgto darījumu apjoms ir lielākais kopš 2014. gada. Jāpiemin gan, ka 122.5% pieaugums pret iepriekšējo gadu daļēji noveļams uz vāju 2020. gada iesākumu. Savukārt, pretēji kaimiņu reģioniem, Jūrmalā gada sākums bijis piezemētāks nekā pērn. Pludmales pilsētas teritorijā iegādāto premium mājokļu darījumu skaits pieaudzis par 23 līdz 72, bet to kopējā vērtība kritusies līdz 24.3 milj. EUR (3.5 milj. EUR jeb 12.7% kritums no 27.8 milj. EUR 2020. gada pirmajā pusē).

Dzīvokļi

Turoties pie ierastā, dzīvokļi saglabā dominējošo lomu Latvijas premium nekustamo īpašumu tirgū. Pie tam, investīciju pieplūdums skāris visus trīs pārskata reģionus. Kopumā š.g. janvāra-jūnija periodā iegādāti 339 premium dzīvokļi 82.0 milj. EUR vērtībā. Tas ir par 24.5 milj. EUR jeb 42.7% lielāks apgrozījums nekā pērn, kad atbilstošajā laikā tika slēgti 257 dzīvokļu darījumi par 57.5 milj. EUR (skat. ilustrāciju 2).

Ilustrācija 2 attēlo premium dzīvokļu tirgus visu pārskata reģionu kopējo apgrozījumu kā arī katra reģiona vidējo darījuma cenu. Redzams, ka 2021. gada sākums ir spēcīgākais pēdējo 7 gadu laikā. Apskatīti katra gada pirmo 6 mēnešu darījumi.

Skaitliski apjomīgākais kāpums novērojams galvaspilsētā, bet Pierīgā un Jūrmalā izaugsme bija straujāka. Rīgas premium dzīvokļu tirgus joņo uz priekšu, sasniedzot augstāku gada pirmās puses apgrozījumu kopš 2014. gada – 61.5 milj. EUR (15.1 milj. EUR jeb 32.6% pieaugums pret iepriekšējā gada atbilstošajā periodā apgrozītajiem 46.3 milj. EUR). Kopsummu sastāda 254 darījumi, kas ir par 40 vairāk nekā pērnā gada pirmajā pusē. Pretēji pēdējo gadu tendencei, vidējā dzīvokļa vērtība šī gada pirmajā pusē kāpusi par 25,500 EUR jeb 11.8% pret atbilstošo periodu 2020. gadā līdz 242,000 EUR (no 216,600 EUR). Šobrīd vēl pāragri šo uzskatīt par tendences maiņu Rīgas premium dzīvokļu tirgum – ilgāka termiņa secinājumiem nepieciešams lielāks datu apjoms. Vidējais iegādātā dzīvokļa izmērs joprojām saglabājas ap 120 m2, kā rezultātā kvadrātmetra cena pieaugusi par 200 EUR līdz 2,160 EUR (no 1,950 EUR/m2 pērnā gada pirmo sešu mēnešu periodā). Pie tam, iegādāto dzīvokļu izmēri saglabājas teju nemainīgi pat sīkākā dalījumā pa izmēru grupām – Rīgas jauno iemītnieku gaume gada laikā nav mainījusies (skat. ilustrāciju 3).  

Ilustrācija 3 attēlo iegādāto Rīgas premium dzīvokļu skaita sadalījumu pa izmēru grupām (attēlots ar iekrāsotajiem laukumiem). Skaitlis uz iekrāsotā laukuma norāda attiecīgā izmēra intervāla vidējo kvadratūru. Apskatīti katra gada pirmajā pusgadā slēgtie dzīvokļu darījumi.

Detalizētāk pētot, atklājas, ka gan kvadrātmetra, gan darījuma cenu kāpums veidojas pateicoties izteikti lielākai interesei par Rīgas izsmalcinātākajiem apartamentiem. Apgrozījums 300,000 – 500,000 EUR dzīvokļu segmentā 2021. gada pirmajā pusē teju dubultojies pret iepriekšējā gada sākumu, sasniedzot 12.8 milj. EUR (no 6.6 milj. EUR). Savukārt, ekskluzīvāko Rīgas dzīvokļu tirgus segments š.g. janvāra-jūnija laikā piesaistījis 14 pircējus, kas kopā ieguldījuši 9.1 milj. EUR mājokļu iegādei (5.0 milj. EUR pieaugums no 4.1 milj. EUR iepriekšējā gada pirmajos sešos mēnešos; skat. ilustrāciju 4).

Ilustrācija 4 attēlo Rīgas premium dzīvokļu darījumu kopējo apgrozījumu dalījumā pa darījuma vērtības segmentiem. Novērojams nozīmīgs pieaugums tirgus segmentos virs 300,000 EUR. Apskatītii katra gada pirmo 6 mēnešu darījumi.

Pieejamākajā Rīgas premium dzīvokļu tirgus daļā kvadrātmetra cena nav nozīmīgi pieaugusi – teju viss kopējās vidējās kvadrātmetra cenas pieaugums slēpjas segmentos virs 300,000 EUR. Skatoties ilgākā griezumā, cenas visos Rīgas premium dzīvokļu segmentos vairākkārt īslaicīgi pakāpušās pēdējo 7 gadu laikā (skat. ilustrāciju 5 un ilustrāciju 6), tomēr šie atkāpes periodi ir nenoturīgi. Tas atbalsta pieņēmumu, ka premium dzīvokļu darījumu vidējo vērtību kāpums š.g. pirmajā pusē, visticamāk, nesaglabāsies.

Ilustrācija 5 attēlo Rīgas premium dzīvokļu tirgus vidējo kvadrātmetra cenu mēneša griezumā. Novērojams, ka 150,000 – 300,000 EUR cenu segments stabili turas pie 2,000 EUR joslas.
Ilustrācija 6 attēlo ekskluzīvāko Rīgas dzīvokļu kvadrātmetra cenas un darījumu skaitu mēneša griezumā. Novērojams, ka 2021. gada sākumā slēgti vairāki izteikti augstas vērtības darījumi, kā rezultātā kopējā tirgus kvadrātmetra cena manāmi kāpusi.

Pierīgas teritorijā 2021. gada janvāra-jūnija periodā iegādāto premium dzīvokļu kopējā vērtība divtik lielāka nekā attiecīgajā laikā pērn. Mājokļus galvaspilsētai piegulošajā teritorijā atrada 30 meklētāji, kopā 5.7 milj. EUR vērtībā. Tas ir 3.4 milj. EUR jeb 149.2% pieaugums pret iepriekšējā gada pirmo pusi, kuras laikā vien 13 dzīvokļi ieguva jaunus īpašniekus, kas kopumā tajos ieguldīja 2.3 milj. EUR. Līdzīgi kā Rīgā, arī Pierīgas dzīvokļu darījumu vidējā vērtība kāpusi (no 176,000 pērnā gada pirmajos sešos mēnešos līdz 190,000 EUR š.g. attiecīgajā periodā), bet šajā gadījumā pieaugums veidojies lielāku dzīvokļu izmēru un augstākas kvadrātmetra cenas kombinācijas rezultātā. Visi šajā periodā iegādātie dzīvokļi bijuši 150,000 – 300,000 EUR tirgus segmentā gan šogad, gan pagājušā gada pirmajā pusē. Pircēji Pierīgas teritorijā ir ieinteresēti lielākos īpašumos nekā Rīgā – iegādāto dzīvokļu vidējais izmērs ir ap 170 m2, bet kvadrātmetra cena š.g. pirmajā pusē sasniegusi 1,200 EUR/m2 (no 160 m2 un 1,100 EUR/m2 pērn). Arī Jūrmalā janvāra-jūnija periodā iegādāto premium dzīvokļu kopējā vērtība spēji pieaugusi pret iepriekšējo gadu. Tajā šogad slēgti jau 55 darījumi, kuru kopējā vērtība sasniegusi 14.8 milj. EUR (6.0 milj. EUR jeb 67.8% pieaugums no 2020. gada attiecīgā perioda). Tomēr, stāvais kāpums salīdzinot ar iepriekšējo gadu vairāk skaidrojams ar iepriekšējā gada izteikti lēno sākumu, nekā ar pasakainu izaugsmi šogad. Salīdzinot šī gada rādītājus ar iepriekšējiem 5 gadiem, kāpums sarūk zem 10% sliekšņa. Darījumu vidējā vērtība kritusies par 24,900 EUR līdz 269,500 EUR – zemākais līmenis Jūrmalas premium dzīvokļu tirgū kopš 2015. gada (skat. ilustrāciju 2). Vērtības lejupslīdes galvenais veidojošais faktors ir iegādāto dzīvokļu izmērs – tas sarucis no 200 m2 pagājušā gada pirmajā pusē līdz 120 m2 šajā gadā. Pludmales pilsētas premium dzīvokļu tirgū pieprasījums pieaudzis šogad tikai pieejamākajos segmentos. Iegādāti 38 dzīvokļi kopā 7.7 milj. EUR vērtībā 150,000 – 300,000 EUR segmentā (kāpums no 22 īpašumiem 4.7 milj. EUR vērtībā pagājušā gada pirmajos 6 mēnešos) un 13 dzīvokļi 5.0 milj. EUR vērtībā 300,000 – 500,000 EUR segmentā (no 6 mājokļiem 2.0 milj. EUR vērtībā pērn). Vien 4 pircēji šogad savā īpašumā ieguvuši kādu no Jūrmalas ekskluzīvākajiem apartamentiem un to kopējā vērtība bijusi 2.2 milj. EUR (salīdzinājumā ar 2 darījumiem 2.2 milj. EUR vērtībā pērnā gada pirmajā pusē; skat. ilustrāciju 7). Jāpiebilst, ka tikai 19 no 55 slēgtajiem darījumiem bijuši apartamenti.

Ilustrācija 7 attēlo Jūrmalas premium dzīvokļu tirgū slēgto darījumu kopsummas dalījumā pa cenu segmentiem. Novērojams pieaugums pret iepriekšējo gadu, bet stagnācija, saslīdzinot ar pēdejiem 5 gadiem. Apskatīti katra gada pirmo 6 mēnešu darījumi.

Pieprasījums pēc dzīvokļiem jaunajos projektos pieaug visos reģionos. Rīgā iegādāto 254 premium dzīvokļu vidū, 232 atrodas jaunajos projektos. Tikai 3 no š.g. pirmajā pusē Jūrmalā iegādātajiem 55 premium dzīvokļiem nebija jaunajos projektos. Savukārt, Pierīgas teritorijā šī proporcija ir nedaudz zemāka – 25 no 30 darījumiem. Jauno projektu darījumu apgrozījumu un kvadrātmetra cenas skatīt ilustrācijā 8.

Ilustrācija 8 attēlo jauno projektu premium dzīvokļu darījumu apgrozījumu un kvadrātmetra cenas pa pārskata reģioniem un gadiem. Tāpat kā tirgū kopumā, novērojama strauja izaugsme. Apskatīti darījumi katra gada pirmajos 6 mēnešos.

Privātmājas

Privātmāju tirgus šī gada pirmajā pusē piesaistījis vairāk interesentu nekā pērnā gada sākumā, bet sasniedzis zemāku kopējo darījumu summu. Kopumā šogad pārskata reģionos iegādāti 26 mājokļi kopā 14.6 milj. EUR vērtībā. Tas ir 3.7 milj. EUR jeb 20.3% kritums no 2020. gada pirmajos sešos mēnešos iegādātajiem 20 īpašumiem 18.4 milj. EUR vērtībā. Galvaspilsētas premium mājokļu tirgus joprojām neizceļas ar tā privātmāju segmentu. Arī šī gada sākumā Rīgas teritorijā slēgto 7 privātmāju darījumu kopējā vērtība sasniedz vien 3.3 milj. EUR. Lai arī tas ir 73.2% kāpums no 1.9 milj. EUR iepriekšējā gada atbilstošajā periodā, cerības uz nozīmīgu izaugsmi šajā tirgū neveidojas. Līdzīgi kā lielpilsētā, arī Pierīgas teritorijā mānīga izaugsme premium privātmāju tirgū. Pirmo sešu mēnešu laikā Pierīgā iegādātas 5 privātmājas kopā 2.5 milj. EUR vērtībā. Tas ir 1.2 milj. EUR pieaugums no 1.3 milj. EUR 2020. gada janvāra-jūnija periodā, kad tika slēgti tikai 3 darījumi. Tieši pretēji Rīgas un Pierīgas lielajiem kāpuma rādītājiem, Jūrmalā apgrozījums sarucis par divām piektdaļām. Vēsturiski lielākais premium privātmāju tirgus Latvijā šī gada sākumā piesaistījis 14 pircējus, kuru jauniegūto īpašumu kopējā vērtība sasniedza 8.8 milj. EUR. Pagājušajā gadā līdz pirmajam jūlijam arī tika slēgti 14 šādi darījumi, bet to vērtība bija par 6.3 milj. EUR lielāka – 15.2 milj. EUR. Jāpiebilst gan, ka 2020. gada sākums bijis straujākais kopš 2014. gada. Turklāt, Jūrmalas premium privātmāju tirgus ir samērā svārstīgs. Tāpēc, ja salīdzina ar iepriekšējiem 6 gadiem kopumā, šī gada sākums, lai arī joprojām vājāks, nav tik baisi skaudrs. Pašsaprotami, vidējā darījuma cena š.g. pirmajā pusē iegādātajām Jūrmalas privātmājām noslīdējusi līdz 629,000 EUR (453,100 EUR kritums no 1,100,000 EUR gadu iepriekš). Šajā pusgadā iegādāto privātmāju vidējā cena ir zemākā pēdējo desmit pusgadu laikā. Lielākais kritums vērojams tieši tirgus ekskluzīvākajā galā – šogad iegādātas vien 2 privātmājas cenā virs 1 milj. EUR kopā par 2.3 milj. EUR. Salīdzinot ar 2020. gada pirmo pusi, kad 7 pircēji savā īpašumā ieguva šādus mājokļus, kuru vērtība kopā sasniedza 11.5 milj. EUR (skat. ilustrāciju 9).

Ilustrācija 9 attēlo Jūrmalas premium privātmāju tirgū slēgto darījumu kopsummas dalījumā pa cenu segmentiem. Novērojams straujš kritums pret iepriekšējo gadu. Apskatīti katra gada pirmo 6 mēnešu darījumi.

Zeme

Apbūvei paredzētas zemes darījumi šajā cenu kategorijā joprojām reta parādība. Pa trim pārskata reģioniem 2021. gada janvāra-jūnija periodā kopumā iegādāti 11 zemes nekustamie īpašumi, kuru kopējā vērtība sasniedz 2.9 milj. EUR. Tas ir par 1.3 milj. EUR mazāk nekā attiecīgajā laikā gadu iepriekš, kad 6 pircēji ieguldīja 4.2 milj. EUR, lai potenciāli uzsāktu savu ceļu līdz pavisam jaunam mājoklim. Pieci no šiem darījumiem tika slēgti Jūrmalas teritorijā kopā 3.8 milj. EUR vērtībā. Turpretim, Rīgā līdz pagājušā gada 1. jūlijam šajā tirgus segmentā netika slēgts pat viens darījums, savukārt 2021. gada pirmajos sešos mēnešos slēgti 7 darījumi, par kopējo summu 1,6 milj., EUR.. Apbūves zemes nekustamo īpašumu tirgū šajā cenu līmenī pieprasījums ir zems un, visticamāk, neuzlabosies tuvāko gadu laikā.

*Mājoklis šajā darbā apzīmē dzīvokli, privātmāju un apbūvējamo zemes nekustamo īpašumu.

* Šajā pārskatā, Latvia Sotheby’s International Realty apskata premium nekustamā īpašuma darījumus, t.i., virs 150,000 EUR dzīvokļiem un apbūvējamai zemei un virs 350,000 EUR privātmājām.

Resurss: Latvijas premium mājokļu tirgus apskats par 2021. gada pirmo pusgadu*