Ingrīda Drazdovska, [email protected]
Analīzes un stāstniecības nodaļas žurnāliste, “Delfi Bizness” , 10.01.2025
Vecrīgai itin bieži tiek veltīti skarbi vārdi – vietām paplukusi, pustukša, uzņēmējus neinteresē, arī vietējie tur dzīvot nevēlas. Kāds patiesības grauds šajos uzskatos ir, taču nekustamā īpašuma darījumu statistika par pēdējiem trim gadiem rāda – interese par šo pilsētas daļu ir saglabājusies.
Daudzas lietas vecpilsētā ir nogājušas greizi, ilgus gadus Vecrīga ir bijusi orientēta uz tūristiem, to nevar noliegt, un tagad ir vērts mainīt skatījumu uz to un pieeju – daudz vairāk ir jāorientējas uz vietējiem cilvēkiem, tā uzskata nekustamā īpašuma kompānijas “Latvia Sotheby’s International Realty” ekspertes Ilze Mazurenko un Baiba Kalniņa.
Par nozīmīgu spēlētāju un nekustamā īpašuma tirgus nosacījumu mainītāju Vecrīgā pēdējos gados ir kļuvusi valsts akciju sabiedrība “Valsts nekustamie īpašumi” (VNĪ). Arī šogad šis uzņēmums plāno virzīt nodošanai privātās rokās vairākus namus.
Iluzors stilīgums
Šobrīd Vecrīgā pārdošanā ir 22 dažādi namīpašumi, rāda “Latvia Sotheby’s International Realty” izpēte, turklāt lielākā daļa jeb 16 ir šīs kompānijas piedāvājumu portfelī.
Pēdējos gados darījumu nav bijis pārlieku daudz, tie ir bijuši ļoti dažādi – no pilnīgi atjaunotām mājām līdz mazāka apjoma graustiem. “Secinājām, ka interese par Vecrīgu ir, tā nav mirusi. Trijos gados ir pārdoti 24 namīpašumi par gandrīz 30 miljoniem eiro,” stāsta “Latvia Sotheby’s International Realty” īpašniece Ilze Mazurenko.
Notikušo darījumu dati atklāj, ka viena kvadrātmetra cena ir bijusi ļoti atšķirīga. Taču daudzu ēku īpašnieki tur cenas augstas, uzskatot, ka Vecrīga joprojām ir stilīga, taču laiks ir gājis un patiesībā situācija nebūt visur nav līdzvērtīga, viņa saka.
Vienlaikus pēdējos gados cenas uz leju ir spiedušas VNĪ izsoles – šis uzņēmums tās aktīvi rīko un agresīvi pazemina cenas. Tādējādi namīpašniekiem nākas pielāgoties, ja tie vēlas objektus pārdot.
“Aplūkojot vidējās cenas un izanalizējot īpašumus, kas ir mūsu portfelī, secinām, ka ēkas, ja vien nav labi atjaunotas, ir pārvērtētas jeb to cena ir uzlikta par augstu. Īpašnieki salīdzina datus, taču nezina vai neiedziļinās detaļās, tostarp – vai ēkā ir veikts pamatīgs remonts,” skaidro Mazurenko.
Jāmaina uzsvari
Vecpilsēta ir tikai viena, tā nepaliks lielāka. Tā ir skaista, ar savu vēsturisko šarmu, ar labu piebraukšanu no visām pusēm. To novērtē ārzemnieki, tostarp tūristi, un, protams, arī vietējie, akcentē “Latvia Sotheby’s International Realty” vecākā pārdošanas konsultante Baiba Kalniņa. Tajā pašā laikā tai ir vairāki trūkumi un attiecībā uz šo pilsētas daļu ir pieļautas kļūdas, viņa piebilst.
Vecrīga visu laiku ir orientējusies uz ārzemniekiem, bet šobrīd viņu nav daudz, tāpēc tā arī ir pustukša, papildina Mazurenko, mudinot mainīt pieeju, skatījumu uz šo pilsētas daļu. “Protams, tūristi, ārzemnieki ir labi, taču vienā dienā viņu var būt ļoti daudz, citā – maz. Vecrīga no jauna ir jāatklāj vietējiem cilvēkiem,” viņa spriež.
Tiesa, līdz šim īpašumi vecpilsētā pirkti ar domu tos izmantot galvenokārt kā tūristu īstermiņa izmitināšanas mītnes. Tā pašlaik ir vienīgā funkcija, kas ļauj Vecrīgā strādāt sekmīgi, atklāj uzņēmuma pārstāve.
Īres dzīvokļi Vecrīgā
- Sludinājumu portālā “ss” janvāra sākumā tiek piedāvāti 26 dažādi dzīvokļi īrei.
- Cenu diapazons – no 375 eiro mēnesī par mazītiņu dzīvokli (16 m²) Jēkaba ielas 26/28 namā, kurā ir tualete un duša, savukārt pilnvērtīgas virtuves nav, līdz 4500 eiro mēnesī par ļoti plašu (389 m²; sešas istabas) divu līmeņu mēbelētu, kā sludinājumā aprakstīts, “ekskluzīvu” dzīvokli Grēcinieku ielā 26.
- Vairums īpašumu tiek izīrēts par 500–750 eiro mēnesī atkarībā no dzīvokļa lieluma, atrašanās vietas, labiekārtojuma un citiem parametriem.
- Savukārt īstermiņa īres platformā “Airbnb”, vēloties Vecrīgā pārnakšņot kādā janvāra nedēļas nogalē, piedāvājumā ir nelieli vai studijas tipa dzīvoklīši par aptuveni 40–60 eiro diennaktī. Kāds dārgāks divu līmeņu lofts ar balkonu un skatiem izmaksās 145 eiro par diennakti. Šajās summās ir ietverta arī papildmaksa (uzkopšana, platformas komisija).
“Tas nav īsti pareizi. Manuprāt, pastāvīgie iedzīvotāji padarītu šo pilsētas daļu vienmērīgi dinamisku visu laiku. Vēsturiski Vecrīgā dzīvoja daudz vietējo. Un, ja paskatās uz citu pilsētu pieredzi, piemēram, Tallinā vecpilsētā un tās apkārtnē brīnišķīgi sadzīvo gan vietējie, gan tūristi, ir biroji, veikaliņi un mājokļi,” norāda Kalniņa.
Kas nepatīk?
Uzņēmums, veicot pētījumu, identificējis vairākus faktorus, kas traucē sekmīgāk attīstīties šai pilsētas daļai, kā arī tam ir daži priekšlikumi, kā situāciju varētu uzlabot.
Faktori, kas ietekmē dzīvi Vecrīgā:
- Vietējie turp nebrauc, jo ir augsta maksa par stāvvietu, turklāt atšķirībā no citām vietām centrā tā ir spēkā arī nakts stundās. Ja maksa būtu zemāka, cilvēki biežāk turp dotos, piemēram, uz restorāniem.
- Tā ir pilna ar publiskā sektora (ministriju, iestāžu u. c.) elektroauto; pat ja esi gatavs būt izšķērdīgs un maksāt piecus eiro pirmajā stundā, bet vēlāk – vairāk, nav, kur novietot auto.
- Tā ir “sadalīta” četrās zonās ar stabiņiem; loģistika, pārvietošanās ir saplānota neloģiski, ir sarežģīti tikt ārā pat no vienas zonas.
Risinājums: iespējams, būtu jāpārskata šī pieeja, piedāvājot, piemēram, pirmās divas stundas auto novietot par brīvu, nākamās – par samaksu. Pārskatīt atļauto transporta kustību, iespējams, noteiktās vietās atļaut caurbraukt.
- Daudzviet nesakārtota publiskā zona.
Risinājums: citu starpā – atvieglojumi kafejnīcu terašu saskaņošanai, kas sekmētu arī apkārtnes sakārtošanu.
- Nolaistas ēkas. Turklāt daļa pieder valstij un pašvaldībai. Vecrīgā ir nosacīti “labie”, sakārtotie rajoni – Smilšu iela, Vaļņu ielas posms pie tās, bet, piemēram, ap Kungu ielu ir graustu kvartāls, kuri tur stāv gadiem ilgi. Pašvaldība nekādi nestimulē to sakārtošanu.
Īpašnieki ir gan jāstimulē, gan arī jāsoda.
Ja ilgtermiņā īpašums ir tikai apgrūtinājums, par to nevar parūpēties, tad tas ir jāpārdod. Un arī publiskajam sektoram pienācīgi jārūpējas par saviem īpašumiem, kaut vai jānopļauj zāle vai jāsakārto fasāde, tāpat kā tas tiek prasīts no privātajiem.
Risinājums: citu starpā – granti tieši Vecrīgas namiem, tostarp fasāžu renovācijai. Citur pilsētā šis atbalsts labi strādā. Vecrīgā šādu piemēru ir maz.
- Tukšas telpas.
Risinājums: pirmā stāva nomniekiem, iespējams, varētu paredzēt atvieglojumus zemāka nekustamā īpašuma nodokļa veidā u. tml. Tā varētu veicināt kafejnīcu un citu uzņēmumu ienākšanu.
Avots: “Latvia Sotheby’s International Realty”.
Nesakārtoti un pārvērtēti
Pirms kāda laika Vecrīga pircējus un investorus pavisam neinteresēja, taču šobrīd situācija ir cerīgāka, spriež Kalniņa. Retāk kāds uzņēmums nopērk īpašumu savām vajadzībām, vietējie reģiona spēlētāji raugās pēc attīstības projektiem.
Vecrīga šķiet interesanta vieta viesnīcu izveidei, taču nereti ēkām ir sarežģīti vai neiespējami piebraukt, saka Mazurenko, kā piemēru pieminot viesnīcu “Kempinski”, kur īsti ar auto tieši pie ieejas piebraukt nevar, “tas nav pieczvaigžņu viesnīcas līmenis”. Ēkas priekšā ir soliņi un apstādījumu kastes, taču, viņasprāt, risinājums ir diskutabls. Soliņi kopumā ir brīnišķīgi, bet ir jautājums par sabalansētību, piebilst Kalniņa.
Taču lielākoties fokuss investīciju darījumos ir uz objektiem, kas nodrošina naudas plūsmu (ēkas, kurās ir nomnieki vai īrnieki).
Ja objektu cenas īpašnieki nedaudz piekoriģētu, lai tās būtu tuvāk realitātei, pārdošanas gadījumu varētu būt daudz vairāk, spriež Kalniņa. Pēc viņas novērojumiem, daudzu māju aizpildījuma rādītāji nav slikti, daudzviet – pat labi. Taču ir nesabalansētība – klasiski to ienesīgums ir 4–4,5%, kas potenciālajiem ēku pircējiem šķiet par maz, citiem vārdiem, viņuprāt, cenai būtu jābūt zemākai, lai atdeves rādītāji būtu augstāki.
Proti, šobrīd piedāvājumā esošajās ēkās nereti prasītā cena ir ap 3000 eiro/m², kas, Mazurenko vārdiem, nav nekas dramatisks. Tomēr tajos namīpašumos, kurus pēdējā laikā ir izdevies pārdot, vidējā cena bijusi ap 2000 eiro/m² un zemāka.
Tas ir koks ar diviem galiem, viņa spriež. Proti, kopumā nevajag nemaz tik daudz resursu, lai atsevišķas lietas Vecrīgā sakārtotu, tiesa, pagaidām pilsētas procesi ir lēni. Daudzi īpašnieki saprot vēsturiskās vides nozīmi, ieguldīts namos ir daudz, taču īpašums “nestrādā”. “Īpašumus var turēt gadu, otru, trešo, nesteigties, bet pēc piektā gada jāsāk domāt, vai tiešām tas ir prātīgi. Ja ir kādi nomnieki, var samaksāt nodokli, komunālos, bet ja to nav? Pieķeršanos, vērtību – to visu var saprast, taču nereti tā vairāk ir nostāja “es sagaidīšu savu pircēju”, “es gribu tādu cenu”. Neviens nevar liegt cerēt, tomēr būtu jāņem vērā reālā situācija,” Mazurenko mudina īpašniekus pārskatīt iespējas.
Ļoti daudz namīpašumu (un ne tikai Vecrīgā) ir nesakārtoti – gan tehniski, gan juridiski. Nereti cilvēki paši nesaprot – kas ir pārbūvēts, vai objekts ir vai nav nodots ekspluatācijā, nemaz nerunājot par saprotamām īrnieku–nomnieku uzskaites sistēmām. “Un bez šādām lietām pārdot ir sarežģīti. Saimnieciskā kārtā kaut kas tiek darīts, un mēs nemaz nevaram pateikt, kāds ienesīgums šādam objektam varētu būt,” piebilst Kalniņa.
Sev pērk retāk
“Latvia Sotheby’s International Realty” apkopojusi datus arī par dzīvokļu īpašumu darījumiem: pēdējos trīs gados Vecrīgā kopumā reģistrēti gandrīz 60 darījumi ar dzīvokļiem (virs 150 tūkstošiem eiro), ar izteiktu aktivitātes pieaugumu 2023. gadā, kad darījumu skaits pieauga par 11%, salīdzinot ar iepriekšējo gadu. 2024. gadā tika veikts 21 darījums, kas norāda uz tirgus stabilizāciju. Darījumu kopējā vērtība trīs gados bijusi vairāk nekā 12 miljoni eiro.
“Premium” īpašumu cenas Vecrīgā uzrāda vieglas svārstības. 2022. gadā vidējā īpašuma cena bija 228 tūkstoši eiro. 2023. gadā šis rādītājs samazinājās līdz 213 tūkstošiem eiro, bet 2024. gadā atkal pieauga līdz 217 tūkstošiem eiro. Vidējā kvadrātmetra cena Vecrīgā pēdējos trijos gados bija 2200 eiro, tomēr katru gadu ir bijis arī darījums, kurā kvadrātmetra cena ir sasniegusi aptuveni 5000 eiro.
Pirkto dzīvokļu platības ir dažādas – no kompaktiem vienistabas īpašumiem līdz lieliem dzīvokļiem (virs 150 m²). Tipisks Vecrīgas dzīvoklis ir aptuveni 110 m² plašs, ar trim istabām.
Kompānijas ekspertes atzīst, ka dzīvokļus cilvēki lielākoties tomēr iegādājas nevis dzīvošanai, bet izīrēšanai, pārsvarā tos pērk baltieši.
Kā stāsta Mazurenko, ir trīs īres namu adreses – Vaļņu 10, Smilšu 10 un Kungu 25 –, kur dzīvokļus cilvēki izskata kā dzīves vietu sev; tur nav problēmu ar autostāvvietām. Šie būtu piemēri, kur jāizvērtē, kāpēc iedzīvotāji tos izvēlas, pašvaldībai gudrāk plānojot un stimulējot attīstību arī citās vecpilsētas vietās, viņa rosina.
Kopumā Vecrīgas nekustamā īpašuma tirgus ir gana dinamisks un stabils, piedāvājot plašu īpašumu izvēli. Tomēr izteikt prognozi par nākotni ir sarežģīti, jo to noteiks daudzi faktori – vai Vecrīgā būs vairāk tūristu, cik ieinteresētas būs valsts, pašvaldības iestādes uzlabojumos, vai ekonomika kopumā uzrādīs izaugsmi, kāda būs investīciju vide, vai Eiropā beigsies karš.
No form available for this page.
Resurss: Vecrīga un vietējie nesapasē? Kustība tirgū dod cerību uz iedzīvotāju atgriešanos