Pēc nelielas premium tirgus izaugsmes 2016. un 2017. gadā, pērn augstākās komforta klases īpašumu tirgus atgriezies 2015. gada līmenī. Jūrmalas premium tirgū novērotais pieprasījuma samazinājums ietekmējis kopējos datus, lai gan Pierīgas premium īpašumu tirgū vērojams pieprasījuma pieaugums visos tirgus segmentos. Eksperti aizvadītos četros gados premium īpašumu tirgū pieredzēto raksturo kā „plakanu” jeb horizontālu izaugsmi ar mērenām cenām un vietējā klienta dominanci; tāda tā būs novērojama arī šogad.
Par to liecina premium segmenta nekustamo īpašumu uzņēmuma „Baltic Sotheby`s International Realty” veiktais pētījums par darījumu aktivitāti 2018. gadā salīdzinājumā ar gadu iepriekš trijos apskatītajos reģionos un trijos premium īpašumu tirgus segmentos: dzīvokļi, privātmājas un apbūves zeme Rīgā, Jūrmalā un Pierīgā. Datu apkopojumā pētīta Zemesgrāmatā pieejamā informācija par dzīvokļiem un apbūvējamo zemi vērtībā virs 150 000 eiro un privātmājām, kas maksājušas dārgāk nekā 350 000 eiro, kā arī „Baltic Sotheby`s International Realty” apkopotie dati par apartamentu darījumiem Jūrmalā vērtībā no 150 000 eiro.
Veiktais pētījums par darījumu aktivitāti liecina, ka premium īpašumu tirgū 2018. gadā novērojams kritums gan kopējā apgrozījumā, gan tirgus aktivitātē. Pērn Latvijas premium nekustamo īpašumu tirgū tika veikti 518 darījumi 147.9 milj. eiro vērtībā, kas ir bijis par 14.7% mazāk nekā gadu iepriekš, kad tika noslēgti 173.4 milj. eiro vērti darījumi. No kopējā tirgus apjoma lielāko daļu jeb 81% darījumu (120.4 milj. eiro apjomā) veidoja darījumi ar premium dzīvokļiem, kam seko darījumi ar privātmājām (22.5 milj. eiro) un zemi 4.9 milj. eiro apjomā. Jūrmalas tirgus aktivitātes samazinājums ir bijis galvenais iemesls pieprasījuma kritumam, tirgus apgrozījumam kūrortpilsētā samazinoties par 39%: no 67 milj. eiro vērtiem darījumiem gadu iepriekš līdz 41.1 milj. eiro 2018. gadā. Rīgas premium īpašumu tirgus spēlējis vadošo lomu, 2018. gadā kopā veidojot 95.7 milj. eiro apgrozījumu, kas gan bija par 2 milj. eiro mazāk nekā 2017. gadā. Savukārt Pierīgas tirgū vērojams pieprasījuma pieaugums visos tirgus segmentos, kopā tirgum pieaugot par 27% līdz 11.1 milj. eiro.
„Baltic Sotheby`s International Realty” valdes locekle Ilze Mazurenko: „2018. gada dati rāda, ka pēc nelielas izaugsmes (ap 5%) iepriekšējos gados, esam atgriezušies pie 2015. gada tirgus līmeņa, kad teicām, ka pēc spēcīgas izaugsmes 2013., 2014. gadā situācija stabilizējās, mēs iegājām mērenā attīstības posmā, un tirgus veselīgas attīstības nopelni bija vietējo klientu kaldināti. Pērnā gadā sasniegtajam ir bijuši vairāki iemesli. Pašlaik tirgū toni nosaka vietējais klients, kas savu aktivitāti galvenokārt koncentrē t.s. pieejamajā premium cenu segmentā (150 000 – 300 000 eiro vērti īpašumi), jo nerezidenti no tirgus ir praktiski aizgājuši. Savukārt bankām nav intereses piesaistīt jaunus klientus, un tās pēc visām likviditātes un pārkārtošanās problēmām ir palikušas mazāk aktīvas un savā starpā par jaunu klientu piesaisti praktiski nekonkurē. Pērnais gads aktualizējis ne tikai jautājumu par cenu, kuru spēj/nespēj pieņemt klienti un tirgus, bet arī tēmu par naudas izcelsmi, nomaksātajiem nodokļiem un darījuma caurspīdīgumu. Savukārt valsts neraida signālus par Latviju kā par pozitīvas vides valsti, kurā būtu vērts ieguldīt, piemēram, jauno tirgu (Āzija, Amerika u.c.) klientiem, kuri par mūsu reģionu neko nezina. Nauda parasti atrod vieglākās pretestības ceļu un plūst tur, kur tā ir gaidīta un kur ir mazāk ierobežojumu.”
Baltic Sotheby`s International Realty pārdošanas direktore Līga Kohtanena
„Baltic Sotheby`s International Realty” pārdošanas direktore Līga Kohtanena, komentējot tirgus datus, piebilst: neraugoties uz to, ka pieprasījums Jūrmalā ir bijis jūtami mazāks, un būtiski ietekmējis kopējo statistiku, to noteikti nav sekmējis piedāvājuma trūkums. „Ne tikai Jūrmalā, bet arī citviet ir radušies pietiekoši daudz interesantu premium projektu, kuros ir vērts ieguldīt naudu,” saka L. Kohtanena. Savukārt Pierīgas tirgus pozitīvie dati apliecinot, ka tās pašvaldības, kas aktīvi investē savā infrastruktūrā, kopā ar attīstītājiem spēj piedāvāt premium klientiem pievilcīgas apkaimes, un tāpēc tik strauji aug, piemēram, Mārupe, Jaunmārupe, Babīte, Piņķi, pieminams ir arī Salienas projekts, kas kādreizējā klajā laukā izveidojis pieprasītu apkaimi ar visu nepieciešamo kvalitatīvai dzīves videi. „Kamēr šo kopsakarību citas pašvaldības nesapratīs, investīcijas tur neieplūdīs, jo premium īpašuma pircējam nav intereses ieguldīt naudu neattīstītās, nesasniedzamās vietās, kur īpašumiem nav likviditātes,” saka L. Kohtanena.
Latvijas premium dzīvokļu tirgū dominē jaunie projekti
Pagājušajā gadā premium dzīvokļu tirgū trijos apskatītajos reģionos slēgti 474 augstākās komforta klases dzīvokļu darījumi (par 58 mazāk nekā gadu iepriekš), bet apgrozījums samazinājās par 8.8% līdz 120.4 milj. eiro. Pieprasījuma trūkums Jūrmalā veidoja teju visu apgrozījuma kritumu dzīvokļu tirgū, bet Rīgā slēgto darījumu kopējā vērtība faktiski nav mainījusies, salīdzinot ar gadu iepriekš. Savukārt Pierīgā bijis gan vairāk dzīvokļu pirkumu, gan arī to kopējā vērtība pieaugusi. Jaunie projekti dominē visos trīs reģionos: 2018. gadā 2/3 premium dzīvokļu darījumu bija atjaunotās ēkās vai ēkās, kas celtas pēc 1991. gada. Kopumā 2018. gadā jauno projektu tirgū vērojams pieprasījuma pieaugums par 5 milj. eiro, kā rezultātā veikto darījumu kopējā vērtība sasniedza 80.6 milj. eiro jeb bija 67 % no visa premium dzīvokļu apgrozījuma pērn.
Rīgas premium dzīvokļu tirgus saglabājas samērā nemainīgs pēc 2014. gada gan darījumu skaita un apgrozījuma, gan vidējās darījuma un kvadrātmetra cenas kontekstā. Rīgā 2018. gadā kopumā iegādāti premium dzīvokļi 88.4 milj. eiro vērtībā jeb 350 īpašumi (par 8% mazāk nekā pirms gada). Lai gan Rīgas premium dzīvokļu tirgū bijusi mazāka aktivitāte, tomēr vidējā dzīvokļa cena pieaugusi par 20 000 eiro, sasniedzot 252 000 eiro. Tomēr vidējā kvadrātmetra cena pagājušajā gadā izteikti neatšķiras no vidējās cenas 2017. gadā: tā pērn bija 2170 eiro (2190 eiro/m2 gadu iepriekš).
Izdalot darījumus pa cenu līmeņiem, var novērot, ka 150 000 – 300 000 un 300 000 – 500 000 eiro cenu līmeņos nozīmīgas izmaiņas pēdējos četros gados nav novērotas. Savukārt dzīvokļu darījumu skaits ar vērtību virs pusmiljona eiro 2018. gadā ir pieaudzis līdz pēdējo trīs gadu augstākajam līmenim. Šajā cenu līmenī pagājušajā gadā tika slēgti 22 darījumi 15.4 milj. eiro vērtībā.
„Baltic Sotheby`s International Realty” pārdošanas direktore Līga Kohtanena novērojusi, ka 2018. gadā pieaudzis pieprasījums pēc lielākiem dzīvokļiem (līdz pat 150-200 m2), un tāpēc arī vidējā dzīvokļa cena Rīgā pieaugusi par 20 tūkst. eiro. Vispieprasītākie bijuši divu, trīs guļamistabu dzīvokļi pilsētas aktīvajā centrā, aktualitāti nezaudē arī t.s. klusais centrs. Pilsētas centrā novērota interese pēc premium dzīvokļiem divu veidu īpašumos: restaurētās mājās (ar dažāda līmeņa restaurāciju – no kosmētiskas līdz kapitālai rekonstrukcijai) vai arī jaunās apbūves projektos, kas tapuši brīvajos zemesgabalos starp vēsturiskām dzīvokļu mājām. Tieši jauno projektu dzīvokļi ir vispieprasītākie, jo tie var nodrošināt ar auto stāvvietām, kas vēsturiskajos namos vai nu nav vai ir ierobežotā skaitā. Arī otrreizējā tirgus premium dzīvokļi ir pieprasīti, īpaši to klientu vidū, kas lūkojas pēc mājokļa t.s. pieejamajā premium cenu grupā, jo šādi dzīvokļi ir lētāki. Rīgā premium dzīvokļu iegāde notiek galvenokārt ar bankas finansējumu, lai gan, piemēram, Jūrmalā 60% no īpašuma pirkuma veido paša klienta līdzekļi.
Jūrmalas premium dzīvokļu tirgū korekcijas novērojamas kopš 2014. gada, kad tika veiktas izmaiņas termiņuzturēšanās atļauju noteikumos. „No Jūrmalas premium tirgus nerezidenti ir praktiski izzuduši, un pašlaik tajā dominē vietējais pircējs, kurš iepriekšējos gados bija apsvēris iespēju pirkt īpašumu kūrortpilsētā, kas tagad kļuvuši pieejamāki,” tendenci komentē eksperte.
Kopumā pagājušajā gadā Jūrmalā iegādāti 87 dzīvokļi 25.4 milj. eiro vērtībā (33% kritums no 37.8 milj. eiro 2017. gadā). Gandrīz 2/3 šī pieprasījuma krituma veido darījumu trūkums augstākajā cenu līmenī: virs pusmiljona eiro (kritums no 9.6 milj. eiro 2017. gadā līdz 2.8 milj. eiro 2018. gadā). Pārējā daļa krituma koncentrējās pieejamākajā premium cenu līmenī (150 000 – 300 000 eiro): samazinājums no 18 milj. eiro līdz 13 milj. eiro, bet 300 000 – 500 000 eiro vērtu dzīvokļu grupā 2018. gadā pieprasījums samazinājās vien par 600 000 eiro. Tādēļ, ka augstākajā cenu līmenī zaudēts lielāks investīciju daudzums, Jūrmalas premium dzīvokļu tirgū kopumā par 4% kritusies vidējā darījuma vērtība, sasniedzot 292 300 eiro.
Šim tirgum piemīt izteikta sezonalitāte, kad tas aktivizējas dažus mēnešus pirms vasaras un pēc tam pāris mēnešus rudenī, tirgus specifiku piemin eksperte. Vēl viena šī tirgus īpatnība ir apartamentu darījumi, kad tiek iegādātas īpašuma domājamās daļas ekskluzīvos projektos. Pērn apartamentu darījumos novērota mērena stabilitāte – Jūrmalas dzīvokļu tirgū šādi darījumi veidoja 18.5% (4.7 milj. eiro kopsummā) no kūrortpilsētas premium dzīvokļu segmenta kopējā apgrozījuma. Lai gan ir neliels kritums apartamentu darījuma summā (no 5.1 milj. eiro 2017. gadā), tomēr šo darījumu īpatsvars pērn audzis par 5 procentpunktiem salīdzinot ar gadu iepriekš. „Apartamentu darījumi piesaista noturīgāku interesentu loku. Uz to arī norāda tas, ka vidējā darījuma cena ir augstāka par kopējo Jūrmalas premium dzīvokļu tirgu – vidēji šādi apartamenti izmaksā 314 000 eiro,” piebilst L. Kohtanena.
Pierīgas premium dzīvokļu tirgus saglabājas izteikti neliels salīdzinājumā ar Rīgu un Jūrmalu, tomēr ar augšup vērstu tendenci. Pierīgā 2018. gadā bijis gan vairāk darījumu, gan arī audzis apgrozījums: kopumā slēgti 37 darījumi 6.6 milj. eiro vērtībā (pirms gada: 29 darījumi 5.8 milj. eiro vērtībā). Savukārt vidējā darījuma cena gada laikā kritusies no 200 000 līdz 180 000 eiro. Tas noticis tāpēc, ka pavisam izzudusi interese par dzīvokļiem vērtībā virs 300 000 eiro, un visi 37 noslēgtie darījumi 2018. gadā bijuši t.s. pieejamajā premium cenu līmenī. Vidējā kvadrātmetra cena Pierīgas premium dzīvokļu tirgū arī ir izteikti zemāka nekā Rīgā un Jūrmalā – 1150 eiro/m2.
Privātmāju tirgu ietekmē aktivitāte Jūrmalā
Pērn uz pusi samazinājies darījumu skaits premium privātmāju tirgū. Rīgas, Pierīgas un Jūrmalas privātmāju tirgū 2018. gadā kopā veikti 28 darījumi 22.5 milj. eiro vērtībā, kas ir par 29 darījumiem mazāk un par 14.7 milj. eiro (jeb 39%) mazāks apgrozījums nekā 2017. gadā. Jūrmalas premium privātmāju tirgus cietis visspēcīgāk: tajā darījumu vērtība samazinājusies teju divkārt, bet tāpat vidējā premium privātmājas cena kūrortpilsētā pārsniedz Rīgas premium privātmājas cenu vairāk nekā divas reizes.
Lai gan Rīgas premium privātmāju tirgus 2018. gadā sarucis, tomēr tas saglabājas virs pēdējo sešu gadu vidējās vērtības. Pērn iegādātas 10 mājas 4.9 milj. eiro kopējā vērtībā, kas ir par 2.3 milj. eiro mazāk nekā gadu iepriekš. Toties darījumu skaits palicis teju nemainīgs: 2018. gadā bija tikai par vienu darījumu mazāk nekā pirms gada. Vidējā premium privātmājas cena Rīgā 2018. gadā kritusies par 25%, un tā maksāja 488 000 eiro.
Jūrmalas premium privātmāju tirgū 2018. gads bijis vājākais pēdējo sešu gadu laikā. Kūrortpilsētā pērn notikuši 11 darījumi ar premium privātmājām jeb par 29 darījumiem mazāk nekā pirms gada, samazinot apgrozījumu no 27.4 milj. eiro 2017. gadā līdz 14.3 milj. eiro pērn. Jānorāda, ka trīs no pērnā gada 11 darījumiem ir bijuši ar mājām, kas dārgākas par miljonu eiro, īpaši izceļams ir rekorddarījums: par 6.35 milj. eiro pārdotais īpašums Jūrmalas 19. līnijā. Pieejamākajā premium segmenta cenu līmenī iegādātas vien 3 privātmājas kopā par 1.3 milj. eiro (gadu iepriekš – 16 mājokļi 6.6 milj. eiro vērtībā), bet 500 000 – 1 000 000 eiro cenu līmenī pieprasījums krities no 20 darījumiem 12.8 milj. eiro vērtībā līdz 5 darījumiem 3.7 milj. eiro vērtībā. Vidējā Jūrmalas premium privātmājas cena 2018. gadā sasniedza 1.3 milj. eiro.
Līga Kohtanena atzīmē kūrortpilsētas specifiku: tā ir pilsēta ar daudziem koka arhitektūras pieminekļiem un dažādiem ierobežojumiem (dabas lieguma zonas, krastu kāpu aizsargjosla, upes tauvas josla u.c), kas dažkārt apgrūtina jauno īpašnieku vēlmi realizēt ieceri kvalitatīvā arhitektūrā. Tirgū konstants pieprasījums ir pēc izteikta luksusa līmeņa privātmājām viena un vairāku miljonu eiro vērtībā t.s. Jūrmalas zelta loka rajonā (Lielupe, Bulduri, Dzintari), bet piedāvājums esot uz rokas pirkstiem saskaitāms. Tirgū piedāvātas premium privātmājas, kurās to īpašnieki ieguldījuši pirms aptuveni desmit, piecpadsmit gadiem – cenu buma laikā, un tās jau ir amortizētas. Tāpēc šādu īpašumu pārdevēji laikā, kad cenas kļūst mērenas, apsver, vai ir īstais laiks īpašuma pārdošanai. Ja arī nolemj īpašumu pārdot, tad iet kompromisa ceļu un darījums notiek tikai tad, ja pircējs un pārdevējs spēj vienoties par faktisko cenu. Tādēļ šobrīd faktiskā darījuma cena Jūrmalā ir par 20-30% zemāka nekā īpašnieku vēlme pārdot savu īpašumu, zina teikt eksperte.
Pierīgas premium privātmāju tirgū 2018. gadā novērojams neliels pieaugums, tomēr tas joprojām ir mazākais no trim pārskata tirgiem. 2018. gadā pircēji Pierīgas reģionā privātmāju iegādei iztērējuši 3.4 milj. eiro, lai iegādātos 7 īpašumus (800 000 eiro pieaugums no 2.6 milj. eiro gadu iepriekš). Vidēji viena šāda privātmāja Pierīgā izmaksāja 482 000 eiro, un par spīti tam, ka cena pēdējā gada laikā augusi par 12%, joprojām mājas Pierīgā ir lētākas nekā Rīgā un Jūrmalā. Pierīgas teritorijā joprojām nav slēgts neviens darījums, kura vērtība pārsniegtu vienu miljonu eiro. Līga Kohtanena atzīmē aktīvākos darījumu reģionus Pierīgā: Mārupe, Babīte, Piņķi, Salienas ciemats (Daugavas kreisais krasts), un otrā upes pusē līdz pat Ādažiem, kur tirgu aktivizējuši militārā dienesta pārstāvji, nedaudz ceļot cenas Ādažu pusē (t.sk., īrei). Šajās apkaimēs, kurās ir labi satiksmes savienojumi ar galvaspilsētu un attīstīta infrastruktūra (ceļi, komunikācijas, izglītības, kultūras iestādes, atpūtas iespējas) īpaši pieprasītas ir 120-200 m2 lielas privātmājas, ar nelieliem pieguļošiem zemesgabaliem (900-1500 m2) cenā no 200 tūkstošiem līdz 250 tūkst. eiro.
Premium zemes tirgus vērtīgāks
Pagājušajā gadā pieaudzis apgrozījums apbūvējamās premium zemes tirgū, bet nedaudz samazinājies slēgto darījumu skaits. 2018. gadā iegādāti 16 zemes īpašumi ar mērķi uz tiem celt mājokli (kritums par 3 no 19 darījumiem gadu iepriekš). Gada laikā slēgto darījumu kopējā vērtība bija 4.9 milj. eiro, kas ir par 750 000 eiro vairāk nekā 2017. gadā. Rīgas teritorijā iegādāta vairāk nekā puse šo īpašumu (9 darījumi), veidojot 2.5 milj. eiro apgrozījumu. Vidēji zemes īpašuma iegāde Rīgā un Pierīgā 2018. gadā maksājusi līdzīgi – 274 000 eiro Rīgā un 267 800 eiro Pierīgā. Savukārt Jūrmalā izteikti krities veikto zemes iegādes darījumu skaits (no 8 līdz 3), bet to vidējās vērtības pieaugums (no 212 900 eiro līdz 467 700 eiro) saglabājis kopējo apgrozījumu samērā tuvu 2017. gada līmenim.
Vidēji viens kvadrātmetrs premium apbūvējamās zemes 2018. gadā izmaksājis 32 eiro.
Pieprasītākie zemesgabali Rīgā ir komercapbūvei (lielveikalu, noliktavu, pakalpojumu centru izveidei), bet privātai apbūvei konstanti pieprasīts ir Mežaparks vai arī zeme tuvākajās Rīgas apkaimēs – Bieriņos, Mārupē, zina teikt L. Kohtanena. Mazāk pieprasīti ir zemes gabali jauno dzīvokļu projektiem, „ņemot vērā, cik daudz jau šādu projektu ir tirgū, un kāds ir šo vienību realizācijas laiks, daudzi attīstītāji nogaida ar jaunu zemes gabalu iegādi, tomēr nemainīgi pieprasījums ir pēc neapbūvētiem zemes gabaliem Rīgas aktīvajā centrā, kā arī ar restaurējamām mājām ar zemi”. Jūrmalā situācija ir pretēja Rīgai, kur topā ir komerczemes: kūrortpilsētā klienti meklē zemesgabalus bez apgrūtinājumiem privātmāju celšanai jūras pusē ar apbūves plīvumu 15-25%, kā arī tūrisma objektu izveidei (viesnīcas, SPA un atpūtas centri).
Baltic Sotheby`s International Realty valdes locekle Ilze Mazurenko
Prognoze 2019. gadam: turpināsies horizontāla izaugsme
„Baltic Sotheby`s International Realty” valdes locekle Ilze Mazurenko uzskata, ka šogad Latvijas premium tirgus turpinās līdz šim novēroto attīstības virzienu: lēzena, horizontāla izaugsme. „Tuvākie kaimiņi ir labs piemērs, kādā virzienā tirgus attīstās. Mēs esam globāls uzņēmums, kas pārstāvēts visās trijās Baltijas valstīs. Igaunijā līdz šim situācija bija līdzīga kā pie mums: arī viņi tirgus aktivitāti balstīja uz nerezidentiem – Skandināvijas pircējiem, mēs – uz Austrumeiropas, Krievijas u.c. Šobrīd mums šādu klientu praktiski vairs nav, un attīstītājiem nākas pārorientēt savu piedāvājumu vietējam klientam. Tomēr iepriekšējā tirgus situācijā Rīga un Jūrmala ir ieguvusi daudzus, interesantus projektus, kuri netiktu realizēti, ja tiktu realizēti tikai no vietējām iepējām.
Lietuvas premium tirgus piemērs ir tas virziens, kādā dodas arī Latvijas tirgus: tur ir dominējis vietējais klients un ik gadu bijusi mērena, stabila, horizontāla attīstība. Arī mums pamata pircējs būs vietējais klients, iespējams, jutīsim kādu ietekmi no Brexit, kad tautieši vēlēsies atgriezties un investēt nopelnīto, bet lielu cerību uz lielu jaunu klientu pieplūdumu, kas būtu gatavi pirkt cenā nepamatojamu kvadrātmetru, nav un nebūs,” prognozē I. Mazurenko.
Savukārt uzņēmuma pārdošanas direktore Līga Kohtanena uzskata, ka šogad cenas tuvosies starp esošo tirgū un klientiem vēlamo. „Tirgus jau parāda, ka šī cenu tuvošanās notiek, un skaidrs, ka vairs nerunājam par tām cenām, kas bija 2011.-2014. gadā, kad tirgū bija tādi instrumenti, kas šo pieprasījumu palielināja. Premium segments tuvākos gados varēs paļauties tikai uz savu – vietējo – klientu ar visu tā kapacitāti. Arī 2018. gada nodokļu reforma palīdzēs nonākt pie patiesās tirgus cenas, tādēļ, iespējams, pašā dārgākajā luksusa segmenta cenu amplitūdā darījumu būs mazāk, bet vairāk darījumu notiks t.s. pieejamā premium cenu kategorijā. Redzam, ka premium īpašumu pircēji ir, un tiem, kas vēlas pirkt īpašumus par 2000-3500 eiro/m2, prasību grozs ir augsts. Tie vēlas investēt gudri un pārdomāti, pirmkārt novērtējot īpašuma vietu, kā arī kvalitāti un papildus servisus (t.sk. pamatotu un saprotamu apsaimniekošanu un nodokļus). Dažkārt klients ir pat gatavs samaksāt dārgāku cenu, ja saņem augstu kvalitāti, laika ekonomiju un jūt izrādītās rūpes,” saka L. Kohtanena.
PILNI PĒTĪJUMA DATI ŠEIT.
Resurss: Latvijas premium nekustamā īpašuma tirgū iezīmējas horizontāla attīstības līkne