Latvijā ir aptuveni līdz simts dzīvokļiem, kuru pieteiktā cena pārsniedz vienu miljonu eiro. Jūlija sākumā šī neoficiālā TOP-10 virsotnē atrodas apartamenti — penthauss, kas izvietojies Rīgas projekta „Centra nams” pēdējos stāvos Republikas laukumā 3. Par to tiek prasīts mazliet vairāk par 4 miljoniem eiro. Pirmo desmitnieku noslēdz dzīvoklis par 2,4 miljoniem eiro.
No visiem pa drusciņai
Jebkurā lietā, jebkurā nozarē vienmēr ir kāds, kurš ir labākais no labākajiem, pats interesantākais un augstāk novērtētais. Tāpat ir arī ar Latvijas dzīvokļu tirgu: tā virsotne un lepnums ir šīs jomas paši dārgākie piedāvājumi — tie arī ir izpētes vērti. Bez šaubām, tie ir pieejami tikai atsevišķiem pircējiem, bet interesi un ziņkārību izraisa daudzos. Mūsu valsts dārgāko dzīvokļu topa sagatavošana ir darbietilpīgs pasākums, kas prasa gan šajā elites segmentā strādājošo kompāniju un būvuzņēmēju datu bāzes analīzi, gan privātas sarunas ar to vadošajiem speciālistiem. Aci pret aci veiktās pārrunas joprojām ir topa sastādīšanas procesa neatņemama sastāvdaļa tādēļ, ka nebūt ne visi Rīgas un Jūrmalas dzīvokļi tiek izlikti pārdošanā publiskajā telpā. Daudzu objektu īpašnieki joprojām cenšas izvairīties no to reklamēšanas un liekas publicitātes. Pārdošanā šie objekti tiek piedāvāti pēc shēmas: ja starpniekiem ir padomā potenciāls pircējs, tad to var informēt par attiecīgā īpašuma esamību un uzaicināt uz apskati, ja nē — tad izlikt dzīvokļa parametrus masu informācijas līdzekļos nemaz nav ieteicams. Tieši tāpēc arī ne visi topā iekļuvušie dzīvokļi atrodas atklātā piedāvājumā publiskas piekļuves interneta telpā.
Aisberga virsotne
Neraugoties uz luksusa klases mājokļu pieprasījuma ievērojamu kritumu, mūsu valstī šovasar tika piedāvāts aptuveni simts dzīvokļu, kuru pieteiktā cena pārsniedz vienu miljonu eiro. Turklāt šajā skaitā netiek ņemti vērā Rīgas dzīvojamā kompleksa „Z-Towers” jaunceļamie torņi. Šo jaunceltni pagaidām neaplūkojam topā tādēļ, ka to ekspluatācijā nodos tikai 2017. gadā. Turklāt šī raksta tapšanas brīdī oficiāli torņu apartamentu pārdošana vēl nav sākusies.
Kas tad īsti atrodas Latvijas dzīvokļu elites saraksta virsotnē? Pirmo vietu ieņem divlīmeņu apartamenti — penthauss Rīgas kompleksa „Centra nams” augšējos stāvos. Tā kopējā platība ir 436 m2, no kuriem aptuveni 300 m2 ir iekšējā platība. Līderis pašreiz tiek novērtēts ar cenu, kas pārsniedz 4 miljonus eiro, un starp tā kvalitātēm ir jāmin viens no labākajiem un plašākajiem panorāmas skatiem Rīgas centra labajā krastā. Plaša halle, 4 izolētas guļamistabas, virtuves zona ar virtuvi un ēdamistabu, salons, kabinets, 5 vannas istabas un atpūtas zona ar saunu — tāds ir īss šī piedāvājuma priekšrocību saraksts. Apartamentus rotā arī plaša apzaļumota terase (138 m2). Dzīvoklis izceļas ar īpaši izmeklētu un elegantu dizaineru veiktu apdari. Tā baltajā viesistabā atrodas klavieres, bet ziemas dārzā acis priecē marmora skulptūras.
Topa otrajā vietā ir ilggadējs tā dalībnieks — divlīmeņu apartamenti galvaspilsētas Pumpuru ielas 5. nama 5. un 6. stāvā. Kvalitatīvi izremontētais (tiesa, pirms diezgan daudziem gadiem) un labi iekārtotais 600 m2 plašais mājoklis ietver 4 guļamistabas, trīs vannas istabas, komfortablu ēdamistabu, biljarda un kamīna zāles, bibliotēku, kā arī ozola apdares kabinetu ar kamīnu … Griestu augstums viesistabā sasniedz 10 metrus! Lai gan agrāk pieteiktā šī īpašuma cena bija 4,5 miljoni eiro, pašreiz tas ir piedāvājumā par 4 miljoniem eiro.
Topa trešajā vietā atrodas divstāvu apartamenti pilnībā renovētā un tikai pagājušajā gadā ekspluatācijā nodotajā izmeklētajā rezidencē „Elizabeth”, kas atrodas Rīgā, Elizabetes ielā 3. Šis nams ir spilgts divu arhitektūras stilu — Rīgas jūgendstila un eklektikas — apvienojums. Saskaņā ar būvuzņēmēja mājas lapā sniegto informāciju minēto apartamentu kopējā platība ir 460,2 m2. Tie ietver viesistabu, ēdamistabu, virtuvi, piecas guļamistabas, sešus sanitāros mezglus, trīs garderobes istabas, kabinetu un atpūtas telpu. Šeit ir arī 99,3 m2 plaša terase. No tās un arī no vairāku citu istabu logiem iespējams baudīt krāšņus skatus uz Daugavu un Vecpilsētu. «Trešais numurs», kas pircējiem ir pieejams bez gala apdares, ir novērtēts kā 3,645 miljonus eiro vērts.
Topa ceturtajā vietā ir dzīvoklis ar 721,8 m2 platību (no kuriem 225 m2 aizņem terase), kas atrodas dzīvojamā nama augšējā, piektajā stāvā Rīgā, Kuģu ielā 26. Šajā izsmalcinātajā dzīvoklī ir viss nepieciešamais komfortablai dzīvei: plaša viesistaba, ar mūsdienīgu tehniku aprīkotu virtuves zona, četras guļamistabas un četras vannas istabas, sauna, džakuzi un arī neliela trenažieru zāle… Dzīvokļa iekārtojums ieturēts klasiskajā stilā. Atrašanās vieta un skats ir neatņemami priekšnosacījumi īpašuma piederībai pie dzīvokļu „augstākās sabiedrības”, tādēļ arī šim īpašumam, kas novērtēts 3,1 miljonu eiro vērtībā, piemīt nepieciešamās īpašības. No tā paveras panorāmas ainava uz Daugavu, kas rāmi plūst uz jūru, un ir iespējams baudīt skatus uz Prezidenta pili un Vecrīgu.
Pozīcijā ar piekto numuru — vēl viens piedāvājums no kompleksa „Elizabeth”, kas atrodas Rīgā, Elizabetes ielā 3. Tie ir divlīmeņu apartamenti, kuru platība ir 386,3 m2. Maksimālais griestu augstums tur sasniedz 3,62 m. Šis piedāvājums ar viesistabu, piecām guļamistabām un pieciem sanitārajiem mezgliem, tāpat kā TOP-10 trešais dalībnieks, ir pieejams ar balto apdari. Cena — 2,976 miljoni eiro. Tā ir zemāka nekā citiem mūsu iepriekš aprakstītajiem šī kompleksa apartamentiem šī dzīvokļa mazākās platības dēļ. Toties panorāmas skati no dzīvokļa nav mazāk vērti, varētu pat teikt, ka tie ir vēl iespaidīgāki.
Latvijas elitāro mājokļu saraksta sestais pārstāvis — jaunpienācējs — ir plašs dzīvoklis slavenās jūgendstila pērles — Rīgas Alberta ielas 4. nama — trešajā stāvā. Tas aizņem visu stāvu, un dzīvokļa platība ir 410 m2. Piedāvājums ir unikāls ar to, ka tikai pavasarī dzīvoklī tika pabeigts pilnīgs un kvalitatīvs remonts, un tas nozīmē, ka dzīvoklī nav bijis vēl neviens iemītnieks. «6. numurā» ir 11 istabas, tostarp viesistaba, virtuve, piecas guļamistabas un kabinets … Īpašu šarmu šim piedāvājumam piešķir atjaunotie griestu ciļņi un citi vēsturiskie elementi, kā arī apdares un aprīkojuma augstais līmenis. Pārdošanā šis mūsu nekustamā īpašuma topa debitants tiek piedāvāts par 2,9 miljoniem eiro.
Jūrmalas komplekss „Bellevue” (Bulduru prospektā 147) piedāvā septīto reitinga saraksta dalībnieku — 317,2 m2 plašo dzīvokli ar 40 m2 lielu balkonu. Izcili plašā viesistaba (98,8 m2), saimnieku guļamistaba un vēl trīs citas guļamistabas, četri sanitārie mezgli, garderobes istaba un kabinets – tas viss minēts objekta aprakstā. Dzīvoklis ir pārdošanā ar pilnu apdari un mēbelējumu. Kopā ar divām garāžām un virszemes autostāvvietu, īpašnieki par šo dzīvokli, no kura ar roku ir aizsniedzama jūra, vēlas saņemt 2,5 miljonus eiro.
Par 2,5 miljoniem eiro tiek pozicionēts dzīvokļa īpašums Rīgā, Kalpaka bulvārī. Tas ietver 341,3 m2 plašu dzīvokli ar viesistabu un kamīnu, bibliotēku, četrām guļamistabām, garderobes istabu un trim sanitārajiem mezgliem, kā arī pagrabstāvu ar vīna pagrabu, atpūtas telpām un darba kabinetu. Un tas vēl nav viss! Jāmin arī papildus trīslīmeņu apartamenti ar 126,2 m2 platību. Kopā tas veido 467,5 kvadrātmetrus un deviņas istabas, kas, ņemot vērā nosaukto cenu, arī palīdzēja ieņemt astoto vietu topā.
Nākamā, devītā pozīcija «zelta desmitniekā» pienākas dārgākajam dzīvoklim jaunajā projektā „Kado Karim” Jūrmalā. Šis komplekss, ko atšķirīgu padara ļoti oriģināla mūsdienīga arhitektūra, tikai šovasar tika nodots ekspluatācijā. Šie apartamenti atrodas nama „Maison de Mer” trešajā stāvā. To kopējā platība ir 432,23 m2, kas sadalās šādi: 225,62 m2 — dzīvojamās telpas, 12,7 m2 — terase trešajā stāvā, bet vēl 193,91 m2 — privāta slēgta terase uz jumta. Šis piedāvājums pircējiem ir pieejams bez gala apdares, tā cena ir 2,467 miljoni eiro. Īpaši vēlētos piebilst, ka projektā „Kado Karim” ir vēl četri divlīmeņu apartamenti — penthausi, kuru cena pārsniedz 2 miljonus eiro. Turklāt, salīdzinājumā ar pagājušo gadu, šīs cenas jau ir mainītas, padarot tās pievilcīgākas potenciālajiem pircējiem.
Topu noslēdz divlīmeņu dzīvoklis pašā Vecrīgas sirdī — Teātra ielā. Tas aizņem sešstāvu nama augšējos stāvus, un tā platība ir 317,8 m2. Pirmajā līmenī ir izvietojusies plaša viesistaba, kas apvienota ar virtuvi, saimnieku guļamistaba ar personīgo vannas istabu, darba kabinets, bibliotēka, garderobes istaba un saimniecības telpas. Dzīvokļa otrajā līmenī atrodas divas guļamistabas, vannas istaba, terase un džakuzi. No terases (77,7 m2) paveras skats uz Vecrīgas torņu smailēm un namu jumtiem. Dzīvoklim ir pilnībā pabeigta iekšējā apdare, un tas ir mēbelēts. Dzīvokļa cena šobrīd ir 2,4 miljoni eiro, lai gan pirms gada tas bija par 300 000 eiro dārgāks.
Viedokļi
Baltic Sotheby`s International Realty īpašniece un valdes locekle Ilze Mazurenko:
– Latvijas dārgāko dzīvokļu segments 2015. gadā, bez šaubām, ir cietis. Uz to ir atstājusi iespaidu ģeopolitiskā nenoteiktība, un cilvēki vairs nav gatavi turpināt tikpat dāsni tērēt naudu, lai iegādātos otro vai trešo dzīvokli vai māju ārzemēs. Saskaņā ar mūsu veikto analīzi līdz vasaras sākumam Jūrmalā un Rīgas centrā vidēji ir notikuši astoņi darījumi mēnesī ar dzīvojamo nekustamo īpašumu, kura vērtība pārsniedz 250 000 eiro, – stāsta Ilze Mazurenko. Baltic Sotheby`s International Realty ir viens no Latvijas premium klases dzīvokļu segmenta līderiem: uzņēmuma portfelī ir pārstāvēti 53 dzīvokļi, kuru pieteiktā vērtība pārsniedz vienu miljonu eiro. – Tomēr mēs redzam tendenci — parādās jauni klienti, kuri nav saistīti ar vēlmi iegūt uzturēšanās atļauju Latvijā apmaiņā pret nekustamā īpašuma pirkumu. Un tieši viņi apsver gan miljonu, gan pusotru miljonu eiro vērtus pirkumu variantus.
– Ja jau pircēji ir, tad kas traucē pilnvērtīgai šī segmenta funkcionēšanai?
– Zināmā mērā tās ir nepamatotas skeptiskas prognozes no pircēju puses un īpašnieku nostāja. Premium klases nekustamā īpašuma īpašnieki paši ir visai turīgi ļaudis. Atšķirībā no 2008.–2009. gada, viņiem nav nekādu kredītu grūtību. Tāpēc arī viņi neredz jēgu ļoti nolaist cenu. Viņi vadās pēc principa: ja pircējs ņems par noteikto cenu — dzīvoklis tiks pārdots, neņems — tātad nepārdos. Ir ļoti grūti strādāt, ja sarunu biedrs nav ieinteresēts tirgoties un kaulēties… Pat pēdējā gadā ir daudz piemēru, kad miljonu darījumu dalībnieki tā arī nav spējuši vienoties 50 000 eiro dēļ. Tad pārdošanas darījums nojūk.
Redzam, ka šajā gadā pircēji ir ieņēmuši nogaidošu pozīciju — novēro, kā risināsies notikumi. Nauda viņiem ir, interese par darījumu arī ir, bet viņi nekur nesteidzas. Domu gājiens viņiem ir šāds: dārgāks tuvākajā laikā tas nekļūs, toties pastāv iespēja, ka kļūs lētāks. Skatīties dzīvokļus un tos intensīvāk pirkt sāks tad, kad sapratīs, ka cenas ir stabilizējušās un vairs nekritīs. Tagad klienti veic darījumu tikai gadījumā, ja tiem izdodas pierunāt pārdevējus uz ievērojamu atlaidi.
Tomēr Latvijas patiešām labāko dzīvokļu piedāvājumu segmentā nekāda cenu krituma nav. Ja dzīvoklis tiek piedāvāts par 4 miljoniem eiro, tad tas joprojām tiek piedāvāts par tādu pašu cenu. Ja pirms dažiem gadiem cena bija divi miljoni, tad pašreiz tā ir tāda pati. Tāda īpašuma saimnieki ir gatavi nedaudz mainīt cenu, bet vienīgi pārrunu gaitā ar reāliem darījumā ieinteresētiem ārzemniekiem.
– Kas pamatā ir Latvijas dzīvokļu elites pircēji?
– Aptuveni septiņdesmit procentiem mūsu klientu ir Krievijas pilsonība. Pārējie ir no Kazahstānas, Uzbekistānas, Ukrainas un Ķīnas. Pēdējā laikā ir parādījies arī šveicietis, zviedrs un anglis… Pircēji no Rietumeiropas vairāk interesējas par lauku saimniecībām un savrupmājām.
– Kādu Jūs redzat Latvijas dārgāko dzīvokļu tirgus attīstības scenāriju tuvākajā laikā?
– Viss būs atkarīgs no ģeopolitikas. Ja rudenī starptautiskā atmosfēra nepasliktināsies, ja rublis joprojām paliks stabils un nebūs nekādu jaunu aizliegumu, tad ārvalstu pircēju skaits Rīgas un Jūrmalas centru objektiem palielināsies. Tad arī dārgo dzīvokļi īpašnieki varēs skaidrāk noteikt savu pozīciju.
– Jūrmalas būvuzņēmēji stāsta par ārzemniekiem, kuri piedāvā iegādāties labus mājokļus gandrīz vai vairumā, bet ar 40–50 % atlaidi.
– Nenoteiktības apstākļos tamlīdzīgi piedāvājumi ir vienmēr. Tomēr ir liela starpība starp ekskluzīva objekta piedāvājumu otrreizējā tirgū un tiešo būvuzņēmēja piedāvājumu objektiem Jūrmalas centrā vai Rīgas Klusajā centrā. Vairums būvuzņēmēju finansiālajā aspektā jūtas labi. Viņi var gaidīt arī divus un trīs gadus. Veiksmīgu pārdošanas darījumu trūkums vai to nelielais skaits šajā brīdī tos nemaz nemulsina. Viņi arī nemaz nebija plānojuši izpārdot visu gada vai pusotra gada laikā. Nepārdos tagad, pārdos kaut vai pēc diviem vai trim gadiem. Ir jāsaprot arī tas, ka cenas 5 000–7 000 eiro apmērā par kvadrātmetru tika piemērotas pieprasījumam no nerezidentu puses. Nami tika būvēti uz dārgi pirktas zemes, un celtniecībā tika izmantoti kvalitatīvāki un tādejādi dārgāki materiāli. Biznesa plāns tika veidots tieši uz augstām pārdošanas cenām. Līdz ar to būvuzņēmējiem īsti arī nav, kur atkāpties. Nosacīti, ja pieņemtu, ka šovasar Jūrmalas pirmajā līnijā viņi tirgotu dzīvokļus par 4 000 eiro kvadrātmetrā, atļaušos apgalvot, ka viss būtu jau izpārdots pat šajā zemas aktivitātes tirgū. Tikai būvuzņēmējiem ir sava pārdošanu stratēģija, un viņi pie tās pieturas. Atšķirību starp to cenu, ko ir gatavi dot pircēji, un to, kuru vēlas saņemt īpašnieki, Jūrmalas objektos es vērtēju robežās no 1 000 līdz 2 000 eiro par m2, atkarībā no projekta. Rīgas centrā šī starpība starp cenu, kuru ir gatavi maksāt pircēji, un to, kuru pieprasa būvuzņēmēji, ir mazāka — 500–1 000 eiro par kvadrātmetru.
Avots: Žurnāls „Kvadrātmetrs”
Resurss: DESMIT DĀRGĀKIE DZĪVOKĻI LATVIJĀ