„Baltic Sotheby’s International Realty” pārdošanas direktore Līga Kohtanena par aktualitātēm Jūrmalas nekustamo īpašumu tirgū šogad un attīstības prognozēm
Jūrmala vienmēr ir bijusi un arī paliks kā viens no aktīvākajiem nekustamā īpašuma (NĪ) tirgus reģioniem Latvijā. Tam par iemeslu ir gan pilsētas ģeogrāfiskais stāvoklis (tuvu galvaspilsēta, tuvu lidosta), gan attīstīta pilsētas infrastruktūra, gan pozitīva ekoloģiskā vide un tikai šai pilsētai raksturīgā īpašā koka arhitektūras aura.
Dzīvokļi vēl aizvien ir populārākais NĪ produkts biznesa klases, premium un luxury segmentā Jūrmalā, ko apliecina šī gada pirmā pusgada dati: kūrortpilsētā reģistrēts 61 darījums ar dzīvokļiem, kuru vērtība ir no 150 000 eiro līdz pusmiljonam eiro un vairāk. Joprojām aktīvākā pircēju daļa (54%) ir nerezidenti, bet novērots, ka arī vietējo pircēju aktivitāte palielinās. Pircēju vidū pieprasītākie ir 3-4 istabu dzīvokļi 100-150 m² platībā, cenā līdz 2 tūkst. EUR/m².
Pieprasīti 3-4 istabu dzīvokļi
Analizējot datus par 2017. gada pirmajiem sešiem mēnešiem un tajos notikušajiem darījumiem biznesa klases, premium un luxury segmentā Jūrmalā, redzam, ka dzīvokļi vēl aizvien ir populārākais NĪ produkts šajā segmentā. Šogad pusgada laikā kopumā noticis 61 darījums ar dzīvokļiem, kuru vērtība ir no 150 000 – 500 000 EUR un vairāk par iegādes vienību. Visaktīvākais mēnesis Jūrmalā pirkuma veikšanai ir bijis jūnijs, kad notikuši 28 darījumi, liecina Zemesgrāmatas dati.
Lielākais darījumu skaits jeb 75 % no darījumiem (46 darījumi) Jūrmalā ir bijis pirkuma summā 150 000 – 300 000 EUR, savukārt par īpašuma cenu 300 000 – 500 000 EUR ir veikti 11 pirkumi, un tikai 4 pirkumi bijuši cenā virs pusmiljona eiro un vairāk.
Vislielākais darījumu skaits (22 darījumi) šajā pusgadā ir noticis pie cenas 1500 – 2000 EUR/m², fiksēti 14 darījumi par cenu 2000 – 2500 EUR/m², 8 darījumi par cenu 2500 – 3000 EUR/m², un tikai viens darījums, kur m² cena ir bijusi 3000 – 4000 EUR/m².
Pašlaik Jūrmalā pieprasītākie ir divu izmēru dzīvokļi: vai nu t.s. kompaktklases dzīvokļi platībā no 65 līdz 110 m² (ar 2-3 guļamistabām), vai arī tie klienti, kuri mājas vietā priekšroku dod dzīvokļa iegādei, meklē dzīvokļus platībā no 120 līdz 150 m² (ar trim un vairāk guļamistabām): šāda apjoma dzīvokļu cenas ir no 2200 – 3500 EUR/m² atkarībā no atrašanās vietas, dzīvokļa apdares kvalitātes un gatavības pakāpes.
Klienta portrets
Pirmā pusgada dati liecina, ka šobrīd darījumos ar biznesa klases, premium un luxury segmenta īpašumiem Jūrmalā aktīvākie pircēji ir nerezidenti, un priecē, ka no viņiem neatpaliek arī Latvijas iedzīvotāji, kuri, ievērojuši 2016. gada beigu un 2017. gada sākuma pasivitāti tirgū un sapratuši, ka, izvēloties piemērotu īpašumu un „strādājot” ar cenu, ir īstais brīdis NĪ pirkumam.
54% no visiem notikušajiem darījumiem biznesa klases, premium un luxury segmentā Jūrmalā ir veicis ārzemnieks. Iegādājoties īpašumu cenā no 150 000 līdz 300 000 EUR 22 ārvalstnieki veikuši darījumus šajā summā (salīdzinājumam: tikai 11 Latvijas pilsoņu pirkuši šādu īpašumu), savukārt 7 ārvalstnieki un tikai viens Latvijas pilsonis iegādājies īpašumu summā no 300 000 – 500 000 EUR, bet 4 ārvalstnieki (un neviens Latvijas pilsonis) noslēdzis darījumu par īpašuma iegādi cenā no pusmiljona eiro un vairāk. Interesanta iezīme, ka klienti „nerezidents-Krievijas pilsonis” pašlaik ieņēmuši nogaidoša pircēja pozīciju: šo klientu grupas pārstāvji Jūrmalā īpašumus iegādājas mazāk nekā iepriekš, vai arī, ja nolemj iegādāties īpašumu, tad tas ir ļoti pārdomāts pirkums. Tās ir galvenokārt nelielas mājas, retāk tiek apskatīta iespēja nopirkt dzīvokli. Tādā gadījumā šis īpašums tiek iegādāts kā otrā (vai trešā) māja – vasarnīcas atvaļinājuma funkcijai. Šie klienti joprojām augstu vērtē mūsu valsts rietumniecisko orientāciju ar augsta līmeņa servisu, pakalpojumiem un izcilo, kvalitatīvo virtuvi, zaļo vidi un Jūrmalas senās tradīcijas. Tomēr kā viens no galvenajiem iemesliem īpašuma iegādē tiek minēta tā labā atrašanās vieta: šiem klientiem ir iespēja no lielākajām Krievijas pilsētām uz Latviju, Jūrmalu atlidot pāris stundu laikā, kā arī iespēja ar avio satiksmi pāris stundu laikā sasniegt arī Eiropas metropoles.
Arvien vairāk ES pilsoņu izvēlas iegādāties Jūrmalas īpašumus atvaļinājumu galamērķim un tāpēc šeit meklē atbilstošus īpašumus (gan pirkšanai, gan īrei). To ir sekmējušas mūsu maigās vasaras: karstākajos mēnešos – jūlijā un augustā – te ir daudz maigāks klimats nekā svelmainajos Eiropas dienvidos, kur šovasar tika sasniegti karstuma rekordi. Tāpēc Jūrmalai priekšroku dod gados vecāki ļaudis un ģimenes ar bērniem. Tiek novērtēta arī mūsu valsts miermīlīgā sociālpolitiskā situācija, kā arī tas, ka šeit nav dabas kataklizmu. Ja salīdzinām ar darījumu aktivitāti Rīgā, Jūrmalā ir vairāk jūtama Rietumeiropas investoru klātbūtne, bet īpašumus tie Jūrmalā pērk divu iemeslu dēļ: privātām vajadzībām vai arī kā investīciju jeb naudas plūsmas objektus (nododot īpašumus izīrēšanai, pašiem tos nelietojot).
Arī arvien vairāk ES valstu pilsoņi – īpašumu pircēji, novērtē Jūrmalas zaļo vidi un sakārtoto infrastruktūru (īpaši lielu interesi izrāda skandināvi, kā arī ļaudis no Eiropas Centrālās daļas): to, ka Jūrmalā ir sakoptas pludmales – tajās plīvo Zilais karogs, ir iespējas nodarboties ar sportiskām aktivitātēm, ir izkopta plaša parku zona (Dzintaru Mežaparks u.c.), ir bagātīga un plaša kultūras dzīve (muzeji, galerijas, atjaunotā Dzintaru koncertzāle), kā arī atdzimstošās kurortoloģijas tradīcijas. Tomēr jāatzīmē, ka Jūrmalā, kura kā mērķi izvirzījusi kurortoloģijas attīstību, joprojām trūkst labu, kvalitatīvu SPA centru, lai gan ik gadu no viesnīcu puses tiek piedāvāti arvien jauni un uzlaboti wellness pakalpojumi. Tā, piemēram, šogad gribētu izcelt Lielupes viesnīcu, kas parūpējusies par peldbaseina telpu un SPA pakalpojumu atjaunošanu, izveidojot arī vietu bērniem. Tomēr Jūrmala vēl ir potenciāls attīstītībai gan, lai sakārtotu mazās ielas, gan, lai piedāvātu papildu pakalpojumus.
Vietējiem pircējiem – pragmatisks pirkums
Var teikt, ka mūsu valsts iedzīvotāji – vietējie pircēji ir sagaidījuši savu laiku, lai iegādātos īpašumu Jūrmalā. Šādam pircējam, vēloties šobrīd iegādāties īpašumu Jūrmalā, jāizvēlas no tā, kas tirgū ir pieejams, jo jaunu projektu tirgū pašlaik nav daudz, bet daži projekti tiek tikai sākti.
Latvijas pircējs izvēlas vietu, kur blakus pieejama attīstīta infrastruktūra un skolas un bērnudārzi ģimenes mazākajiem locekļiem. Viens no tādiem rajoniem ir Bulduri, kurā viens no pabeigtajiem projektiem, kas raisa pietiekoši lielu interesi, ir „Muižas nami”, kur tiek piedāvāts gatavs, aprīkots īpašums par cenu no 2800 EUR/m². Tikpat lielu interesi raisa LNK Properties projekts “Jasmine Garden”, kur šobrīd oficiāli rezervēti 50% no visiem dzīvokļiem.
Vietējo pircēju lielāko tiesu interesē dzīvokļu īpašumi ar kompaktu plānojumu un nelielu kvadratūru: 75 līdz 115 m² (ar 2-3 guļamistabām). Tas, ka tiek izvēlēti mazāki īpašumi, liecina arī par to, ka cilvēki arvien biežāk izvērtē, ar kādu uzturēšanas budžetu īpašumā būs jārēķinās turpmāk, un uztraucas par gaidāmajām kadastrālo vērtību izmaiņām, kas nesīs papildizdevumus nodokļa veidā.
Mājas Jūrmalā: arvien pieprasītas
Runājot par mājas vai vasaras mājas iegādi Jūrmalā, varu minēt, ka pieprasījums ir gan no vietējo, gan no ārvalstnieku puses.
Kopā pirmajā pusgadā cenu kategorijā no 150 000 eiro un vairāk notikuši 58 darījumi ar mājām, lielākais darījumu apjoms fiksēts cenu kategorijā no 150 000 EUR līdz 300 000 EUR (33 darījumi), 12 darījumi bijuši par mājām, kas maksājušas no 300 000 EUR līdz 500 000 EUR), bet summā virs 500 000 EUR un vairāk – 13 darījumi (5 darījumi no tiem bijuši virs viena miljona eiro).
Mājas cenu kategorijā 150 000 EUR – 300 000 EUR iegādājas galvenokārt vietējais pircējs: šajā cenu diapazonā vietējais pircējs veicis 16 darījumus (no 33 darījumiem). Dārgāku ēku (no 300 000 EUR līdz 500 000 EUR) darījumos dominē ārvalstnieki (7 darījumi), arī namus, kas maksā vairāk nekā pusmiljonu eiro, ir iecienījuši ārvalstnieki (6 darījumi).
Visvairāk tiek meklētas vasaras vai dzīvojamās mājas platībā no 250 līdz 350 m², turklāt nav obligāts nosacījums, ka šai mājai būtu jābūt jūras pusē. Klientiem svarīgi, lai mājai būtu funkcionāls plānojums, lai būtu nokārtota dokumentācija (ēka uzcelta pēc projekta un legāli nodota ekspluatācijā) un mājai klāt būtu pieguļošs zemes gabals vismaz 1000 – 1500 m² platībā. Vēlamā cena šādu māju iegādei ir 200 000 – 400 000 EUR.
Piedāvājums šajā cenu kategorijā ir, maigi izsakoties, – vājš, jo zemes iegādes vērtība Jūrmalā (it sevišķi tuvu jūrai) vēl aizvien ir augsta. Pievienojot celtniecības izmaksas, laika patēriņu (gan saskaņojot projektu, gan ceļot, gan būvi nododot ekspluatācijā) īpašuma kopējā ieguldījuma vērtība un īpašuma gala cena Jūrmalā sanāk augsta.
Jūrmalā kopā pirmajā pusgadā notikuši 12 darījumi ar zemi summās no 150 000 EUR un vairāk.
Lielākais darījumu apjoms ar zemi fiksēts cenu kategorijā no 150 000 EUR – 300 000 EUR (8 darījumi) un šajā cenu kategorijā dominē ārvalstnieki (5 darījumi no 8 darījumiem), summā no 300 000 EUR līdz 500 000 EUR bija 2 darījumi, bet cenā virs 500 000 EUR un vairāk – 2 darījumi.
Ja runājam par mājām un īpašumiem, t.s. luxury jeb augstākajā komforta klases segmentā, var teikt, ka cenu izmaiņas tos ir skārušas vismazāk, jo šai īpašumu grupai ir savs, īpaši prasīgs pircējs, kurš par savu vēlmju apmierināšanu ir gatavs maksāt lielāku kvadrātmetra cenu nekā vidēji tirgū. Pircēji iegādājas īpašumus tādos projektos kā „Legend” un „Park Residences”, jo viņus apmierina projekta atrašanās vieta, kvalitāte, projekta piedāvātie papildus servisi un pakalpojumi (konsjeržs, pludmales klubs, SPA, baseins), kas veido savu, īpašu projekta konceptu.
Top jauni projekti
Jūrmala pašlaik nevar lepoties ar daudz jauniem projektiem. Tas tādēļ, ka kūrortpilsētā ir vēl pietiekoši liels apjoms iepriekšējos gados uzceltu, nepārdotu īpašumu, gan arī tāpēc, ka pieprasītākajos pilsētas rajonos nav vairs atlicis daudz brīvu zemes gabalu, gan arī tādēļ, ka Jūrmalā būvniecības saskaņošanas process ir daudz sarežģītāks nekā citviet valstī tieši pateicoties kultūrvēsturisko vides prasību dēļ (kāpu zona, kultūras pieminekļi u.c.), kas ļauj Jūrmalā saglabāt tās unikalitāti un pilsētai raksturīgos, pievilcīgos vaibstus. Tādēļ priecē, ka šo – it kā ierobežojumu dēļ tā arhitektūra, kas rodas no jauna (gan pašmāju, gan ārvalstu arhitektu radīta) tiek nominēta starptautiskam profesionālam novērtējumam, apstiprinot, ka šādi projekti papildina Jūrmalas raksturīgo koka apbūvi un izcili sintezē ar to, radot paliekošas, kvalitatīvas vērtības.
Novērota jauna tendence: tirgū ienāk t.s. nelielie projektu attīstītāji, kuri veido kluba tipa-apartamenta ēkas, kurās viena projekta ietvaros ir maksimums 15-20 dzīvokļi. Turklāt pēdējā laikā jaunajos projektos īpašumi tiek piedāvāti jau ar pilnu apdari un jau daļēji iekārtoti (iebūvētas virtuves iekārtas (arī citas mēbeles), ar aprīkotiem santehnikas mezgliem). Šādus īpašumus ļoti iecienījuši vietējie pircēji, bet līdz ar to šādos projektos m² cena ir no 2500 līdz 3500 EUR (populārajās vietās Bulduros, Lielupē, Dzintaros).
Dubultos Slokas ielā (otrpus dzelzceļam) tiek attīstīts jauns, liels dzīvojamais komplekss, kura ietvaros divu gadu laikā taps mazstāvu dzīvokļu ēkas, pakalpojumu punkti, bērnudārzs, sabiedriskā transporta pieturas, un šis projekts vistiešākā mērā ir orientēts vietējam pircējam ar tam pieejamu budžetu, kuram ir iespēja kreditēties bankā, un tur m² cena varētu būt no 1500 līdz 2000 EUR.
Paredz mierīgāku otro pusgadu
Paredzu, ka 2017. gada otrā puse dzīvokļu darījumos biznesa klases, premium un luxury segmentā būs mazliet mierīgāka darījumu skaita un investīciju apjoma ziņā, jo labākie (izdevīgākie) darījumi 2017. gadam jau ir veikti. Tie, kas vēlējās nopirkt īpašumu izdevīgi, to jau ir izdarījuši. Lai gan dažos projektos, kur attīstītāja vai īpašnieka cenu politika nav skaidra un nav saskaņā ar tirgū pieprasīto cenu, varētu tikt novērots cenas kritums.
Jūrmala ir interesanta īpašuma pircējiem un tāda tā arī paliks, pateicoties tās īpašajai un cilvēkam draudzīgai ekoloģijai, dabas tuvumam, galvaspilsētas un lidostas tuvumam, kā arī attīstītajai pilsētas infrastruktūrai.
Resurss: Eksperta viedoklis: Jūrmala – viens no aktīvākajiem nekustamo īpašumu darījumu reģioniem valstī