Taču noturīgajam ārējam pieprasījumam pēc Latvijas nekustamā īpašuma objektiem var kaitēt nevis politiskās kolīzijas, bet gan dārgo īpašumu saimnieku uzvedības īpatnības. Par to liecina Latvijas konkurētspējas attīstības fonda* sadarbībā ar uzņēmumiem Baltic Sotheby`s International Realty, Real Estate Jurmala un NIRA Fonds veiktā pētījuma rezultāti.
Ekspertu lēmumu veikt šo pētījumu rosināja fakts, ka pieaudzis tādu gadījumu skaits, kad potenciālie pircēji ir spiesti atteikties no darījumiem.
Piemērs no profesionālās dzīves: Investors marta sākumā plāno iegādāties māju Jūrmalā, lai to nedaudz izremontētu un jūnija sākumā ievāktos. Ir atrasts piemērots objekts, darījums ir gandrīz noslēgts, un jaunais īpašnieks ir gatavs doties uz māju, lai noteiktu nepieciešamo remontdarbu apjomu. Iztēlojieties viņa izbrīnu, kad mājās viņu sagaida jauna sieviete ar bērnu rokās.
Izrādījās, ka tie ir īrnieki, kuriem, savukārt, nepatīkamu pārsteigumu sagādāja fakts, ka māja tiek pārdota, kā arī tas, ka potenciālais pircējs neplāno pagarināt ar viņiem īres līgumu.
Esošajam mājas īpašniekam, kurš nolēma māju pārdot, pat prātā neienāca doma, ka saskaņā ar līgumu viņš var izlikt īrniekus tikai tad, ja par to izsniegts brīdinājums pusgadu iepriekš. Viņa gadījumā – ne ātrāk kā septembrī. Taču tas ir pretrunā ar potenciālā pircēja vēlmi ievākties jau vasaras sākumā.
Nevērība pret dokumentiem un pareizu juridisko noformēšanu.
Neskatoties uz lielo piedāvājumu skaitu, „sava” nekustamā īpašuma meklējumi aizņem samērā ilgu laiku. Tādēļ, kad pircējs ir beidzot izvēlējies objektu, ir ļoti nepatīkami, ja darījuma noslēgšanai traucē dažādi juridiska rakstura „sīkumi”.
„Īrnieki ar spēkā esošu īres līgumu rokās ir tikai viens no daudzajiem piemēriem,” situāciju komentē Baltic Sotheby`s International Realty līdzīpašnieks un valdes priekšsēdētājs Vestards Rozenbergs. „Bieži sastopami ir arī citi šķēršļi – objekts nav nodots ekspluatācijā; īpašnieks ir šķiršanās procesā, nav sastādīts pirmslaulību līgums, otra puse nesniedz piekrišanu pārdot; ir vēlēšanās pārdodot saņemt nodokļu atvieglojumus, taču nav vēlēšanās ņemt vērā nianses deklarēto personu jautājumos. Pēdējā laikā samērā izplatīts gadījums ir pārdošanas cenas nesaskaņošana ar banku. Pārdevējs un pircējs ir vienojušies, taču objekts ir ieķīlāts bankā un banka par šādu cenu pārdot neļauj.”
Vēsturiski nepastāv nekustamā īpašuma kā tāda vērtība. Specifiska mentalitāte.
Pieņemot lēmumu pārdot nekustamo īpašumu, cilvēks grib izpildīt noteiktus uzdevumus – mainīt dzīves apstākļus, gūt maksimālu peļņu vai ātri iegūt naudas līdzekļus. Saprotamas un pamatotas vēlmes saskaras ar specifisko latviešu mentalitāti. Latvieši vienmēr un visiem ir gatavi paziņot, ka iegādājušies īpašumu, taču bieži vien nevēlas atzīt saviem paziņām, ka to pārdod. „Pastāv stereotips – ja tu pārdod, tātad tev iet slikti. Tā rezultātā īpašnieks nosauc nereālu summu cerībā, ka īpašums tomēr netiks pārdots,” norāda uzņēmuma Real Estate Jurmala valdes loceklis Igors Daņiļēvičs.
Nekustamā īpašuma cena tiek noteikta pēc principa „es tā gribu”.
Pieņemot lēmumu pārdot nekustamo īpašumu, saimnieks bieži vien jau zina, cik grib par to saņemt. No gaisa ņemti cipari ir jāpārbauda. Par nekustamā īpašuma tirgus katalizatoru parasti tiek izmantots ss.lv sludinājumu dēlis. Šeit viņš redz, ka viņa īpašumam līdzīgs objekts tiek pārdots par tādu cenu, kāda viņam pat sapņos nerādītos.
„Šāda veida portālos 30% sludinājumu ir blefs, kur neviens ne par ko neatbild. Jo informāciju var ievietot jebkurš cilvēks vai uzņēmums – tāds pats uz miljoniem cerošais, neprofesionāls mākleris, praktiski ikviens. Nekustamā īpašuma cena vienmēr tiek noteikta atbilstoši tirgus situācijai pēc noslēgtajiem darījumiem, nevis portālā piedāvātajām cenām. Prakse liecina, ka ievietoto piedāvājumu cena parasti ir 25 – 30% augstāka par „reālo pārdošanas cenu”,” piebilst I. Daņiļēvičs.
Dārgs remonts tiek iekļauts nekustamā īpašuma cenā.
Dārgs nekustamais īpašums, kurš savā laikā iegādāts personīgajām vajadzībām, parasti tiek iekārtots atbilstoši personīgajiem priekšstatiem par gaumi. Šajā nolūkā tiek pieaicināts dizainers, veikti vērienīgi remontdarbi, pirktas ekskluzīvas stila mēbeles. Tas nav nekas slikts līdz brīdim, kad īpašnieks izlemj šo objektu pārdot.
„Nosaucot summu, viņš tajā ietver mēbelēs, dizaina smalkumos un remontā ieguldītos līdzekļus. Un, ja potenciālais pircējs vēl var atteikties no mēbelēm, tad remonts iet „pa virsu”. Taču katram cilvēkam ir savi priekšstati par gaumi un krāsu. Iegādājoties īpašumu, investors skatās uz atrašanās vietu, tehnisko stāvokli, bet nekādā gadījumā ne uz dizaina smalkumiem – viņu kā pircēju tādas nianses neinteresē,” stāsta Baltic Sotheby`s International Realty līdzīpašniece Ilze Mazurenko.
Jēdzienu nekustamā īpašuma „saimnieks” un „pārdevējs” izpratnes maiņa.
Ar preču izplatīšanu un pārdošanu visā pasaulē un visās nozarēs nodarbojas nevis ražotāji, bet gan izplatītāji un pārdevēji, tas ir, speciālisti un profesionāļi. Neskatoties uz informācijas tehnoloģiju attīstību, informācijas pieejamību, tostarp arī pasaules tirgos, Latvijas nekustamā īpašuma tirgū valda sen pagājušu laiku noskaņa un priekšstati. Nekustamais īpašums ir tāda pati prece kā visas citas. Tomēr īpašuma saimnieki joprojām uzskata, ka spēj piedāvāt savu preci paši. Dažos gadījumos viņi piesaista darbam speciālistu, taču nenoslēdz ar viņu līgumu, darbojoties pēc principa – „atvediet man klientu, un es parakstīšu līgumu”.
„Tā rezultātā ne nekustamā īpašuma aģentam, ne īpašniekam nav noteiktu saistību vienam pret otru. Neviens ne par ko neatbild, un rezultāts parasti ir vienāds ar nulli,” norāda uzņēmuma NIRA Fonds valdes locekleJevgēnija Markova. Pēc ekspertes domām vienīgais pareizais lēmums ir piesaistīt speciālistu uz līgumattiecību pamata. „Dokumentā jāparedz viss – darījuma summa, termiņi, kā arī tas, ko nekustamā īpašuma saimnieks var prasīt no pārdevēja,” iesaka J. Markova.
Saskaņā ar Vestarda Rozenberga teikto ir izveidojusies diezgan nopietna situācija. „No vienas puses ir pieprasījums, no otras – piedāvājums. Taču darījumi pārtrūkst. Atkārtoti saskaroties ar šāda veida problēmām, pircēji būs spiesti meklēt investīciju objektus citās valstīs. Pieprasījuma samazinājums automātiski novedīs pie stagnācijas un nekustamā īpašuma cenu krituma,” norāda V. Rozenbergs.
Resurss: EKSPERTI UZSKICĒJUŠI LATVIJAS NEKUSTAMĀ ĪPAŠUMA SAIMNIEKA PORTRETU