Jūrmala pēdējā gada laikā kļuvusi par nekustamo īpašumu tirgus rūpju bērnu. Iepriekš to lielā mērā sildīja nerezidentu darījumi, taču pēc izmaiņām Imigrācijas likumā darījumu skaits ir krasi samazinājies un iestājies nogaidošs klusums. Tajā pašā laikā nevar arī teikt, ka tirgus ir pavisam apstājies. Lai uzzinātu, kādas tendences iezīmējušās Jūrmalas premium klases segmentā, piedāvājam ieskatīties Baltic Sotheby’s International Realty līdzīpašnieces un valdes locekles Ilzes Mazurenko stāstītajā.
Tukšie dzīvokļi un neziņa par nākotni
Jūrmalas nekustamo īpašumu tirgu var dalīt trīs segmentos – dzīvokļu īpašumos, kuros ietilpst jaunie projekti un sekundārais tirgus, zemes un nekustamos īpašumos jeb privātmājās, kā arī zemes īpašumos.
Pētot katru segmentu detalizēti, jāteic, ka sāpīgākās izmaiņas piedzīvojis tieši dzīvokļu īpašumu segments. Brīdī, kad uzturēšanās atļauju nosacījumi bija izdevīgāki, Jūrmalā noritēja aktīva jauno projektu celtniecība. Dzīvokļi bija paredzēti nerezidentiem, tāpēc attīstītāji orientējās uz cenu no 4 līdz 6 tūkstošiem eiro kvadrātmetrā, kā arī dzīvokļus veidoja bez apdares.
Pēc izmaiņām Imigrācijas likumā pieprasījumu skaits pēc īpašumiem Jūrmalā ievērojami samazinājās. Tie attīstītāji, kuri projektus bija uzbūvējuši ne tik centrālās vietās, kā Dzintaru vai Bulduru prospekts par cenu līdz 3 tūkstošiem eiro kvadrātmetrā, dzīvokļus izpārdeva (kā piemēru var minēt dzīvokļu dzīvojamo kompleksu “Blueberry“). Tie, kuri nepaspēja, ir spiesti domāt, ko iesākt tālāk, jo pieprasījuma nav un darījumu skaits summā virs 150 tūkstošiem 2015.gadā (salīdzinot ar 2014.gadu) ir krities gandrīz trīs reizes (salīdzinājumam – ja iepriekš Jūrmalā mēnesī pārdeva 30 dzīvokļus, tad pēdējā gada laikā mēnesī notiek vien 5, 6 darījumi). Summā virs 400 tūkstošiem 2015.gadā visa gada griezumā ir bijuši vien 10 darījumi. Zem 400 tūkstošiem eiro darījumi ir vairāk, taču arī to nav daudz.
“Saskaitījām, ka Jūrmalā ir uzcelti, bet vēl nepārdoti aptuveni 600 dzīvokļi. Tas ir iespaidīgs skaitlis, un attīstītājiem ir jādomā, ko iesākt ar šiem tukšajiem dzīvokļiem,” norāda Baltic Sotheby’s International Realty līdzīpašniece Ilze Mazurenko. Viņa zina teikt, ka daži attīstītāji ir pielāgojušies situācijai un sākuši veidot apdari, pielāgot dzīvokļus īrei, taču netrūkst arī projektu, kuru nākotne nav zināma.
Kā novērojusi I.Mazurenko, viena no kļūdām, ko projektu celšanas procesā pieļāva attīstītāji, bija orientēšanās uz cenu un vietu, neņemot vērā, ka cilvēkiem ir arī svarīgi, kas ietilpst servisā – piemēram, dzīvokļa plānojums vai apsaimniekošanas izmaksas. “Lielākajā daļā projektu ir skaistas fasādes un lobiji, bet paši dzīvokļi ir ar baltajām apdarēm. Tas nozīmē, ka projektos, lai tos pabeigtu līdz galam, jāiegulda vēl diezgan lielas investīcijas,” stāsta Baltic Sotheby’s International Realty līdzīpašniece. Tieši šie projekti šobrīd atrodas uz jautājumu zīmes. Attīstītāji nogaida, taču, kā prognozē I.Mazurenko, vēl vismaz pusgadu cenas nepazeminās.
Vēl viena dzīvokļu nekustamo īpašumu tirgus niša ir sekundārais tirgus, kurā ietilpst projekti, kas būvēti pirms vairākiem gadiem. Klienti, kuri vēlētos nopirkt dzīvokļus, ir, taču viņi par pabeigtu produktu ir gatavi maksāt maksimums 5 tūkstošus eiro par kvadrātmetru. “Neviens nemaksās ne 6, ne 8 tūkstošus kvadrātmetrā. It īpaši tad, ja vēl pašam būs jātaisa apdare un kompleksā, kurā ir 80 dzīvokļu, jādzīvo vienam. Tas rada diskomfortu,” skaidro I.Mazurenko.
Kas būs ar šiem projektiem, nav zināms. Daļa no tiem ir nonākuši banku rokās un to cenas tiek pazeminātas. Ja dzīvokļa iegādes summa ir zem 2 tūkstošiem eiro par kvadrātmetru, īpašumu var atļauties arī kāds no vietējiem, taču, tā kā Jūrmalā pārsvarā ir dārgi projekti, tos vēl joprojām lielākoties skatās un izvēlas nerezidenti.
Arvien vairāk cilvēku ceļ mājas
2015.gadā darījumu skaita samazinājums virs 150 tūkstošiem vērojams arī zemes īpašumu un privātmāju sektorā. Kategorijā “zeme un nekustamie īpašumi” darījumu skaits pērn, salīdzinot ar 2014.gadu, ir krities vairāk kā divas reizes, bet “zemes īpašumi” – vairāk kā trīs reizes. Tomēr, lai arī ir vērojams darījumu skaita samazinājums, interese par mājām un zemi ir liela.
I.Mazurenko stāsta, ka pircēji pārsvarā interesējas par mājām, kuru cena ir no miljona līdz diviem miljoniem eiro, taču šādu kvalitatīvu, cenai atbilstošu īpašumu ir maz. Pieprasījumu nav iespējams apmierināt, jo dārgo privātmāju fondā ir ļoti maz svaigu, pirms viena, diviem gadiem uzceltu māju. Piedāvājumā, it īpaši ja runā par lielām summām, lielākoties ir pirms pieciem gadiem celtas mājas. Tas nozīmē, ka pēc to iegādes pircējam vēl ir jādomā, kā pielāgot savām vajadzībām plānojumu un interjeru. Tādēļ, ja nav lielas steigas, vieglāk ir nopirkt zemi un uzcelt savām vajadzībām atbilstošu māju. “Agrāk cilvēki privātmāju zemes pirka maz, taču pēdējā laikā šī tendence ir mainījusies – interese par zemēm ir gan no vietējo pircēju, gan no nerezidentu un attīstītāju puses,” situāciju ieskicē I.Mazurenko.
Dārgās privātmājas piesaista īpašumu kolekcionārus
Runājot par citām tendencēm Jūrmalā, I.Mazurenko pastāsta, ka aktualizējusies dzīvokļu un privātmāju īre. Ir ļoti daudz māju, ko nevar pārdot, tāpēc īpašnieki tās izīrē. Īrnieki šiem īpašumiem ir gan vietējie, gan ārzemnieki. Turklāt, kas interesanti, viņi izvēlas īrēt ne tikai īstermiņā, bet arī uz ilgāku laika periodu, piemēram, gadu.
Vēl pēdējā gada laikā parādījušies ārvalstu pircēji, kuri Jūrmalā meklē kvalitatīvus nekustamos īpašumus cenā no 8 līdz 10 miljoniem eiro (Jūrmalā gan šādu īpašumu nav daudz). “Tie ir tā saucamie kosmopolīti, īpašumu kolekcionāri, kuri nav piesaistīti vienai konkrētai vietai. Viņiem ir īpašumi visā pasaulē,” zina teikt I.Mazurenko.
Laiks pielāgoties pragmatiskajiem pircējiem
I.Mazurenko stāsta, ka problēmas Jūrmalas tirgū rada tas, ka pircēji un pārdevēji dzīvo katrs savās ilūzijās. Pārdevēji uzskata, ka viņu īpašumam atradīsies pircējs, kas būs gatavs to pirkt par divreiz dārgāku cenu. Reizēm šādi pircēji parādās, taču izrādās, ka pārdevējs tam nemaz nav sagatavojies. Pēc kāda laika, kad pārdevējs ir nobriedis darījumam, pircēja vairs nav. “Tas ir kā apburtais loks. Pārdevēji neņem vērā, kas notiek pasaulē, piemēram, ka Krievijā ir mainījies kurss un iestājusies ekonomiskā krīze. Lielai daļai šķiet, ka viņu īpašums ir tik unikāls, ka tam noteikti atradīsies pircējs, taču tā nebūs,” skaidro I.Mazurenko. Viņa norāda, ka pārdevējam ir jāsaprot, kas ir viņa īpašums, kur tas atrodas, cik maksā, vai ir sakārtota dokumentācija un par kādu cenu esošajā tirgus situācijā to iespējams pārdot. Īpašumam nevajadzētu uzlikt milzīgu cenu un pēc tam to nolaist, jo tas nerada labu iespaidu – tā vietā labāk uzreiz noteikt adekvātu cenu. Tās ir nianses, taču tieši tās veido Jūrmalā valdošo situāciju.
Nekustamo īpašumu tirgus Latvijā, tajā skaitā, arī Jūrmalā, ir ļoti atkarīgs no situācijas pasaulē, tāpēc ir grūti prognozēt, kādas vēsmas šogad valdīs Jūrmalas premium segmentā. Kā paredz I.Mazurenko, darījumi notiks, taču, cik daudz un par kādām summām – rādīs laiks: “Pirkumi vairs nav tik emocionāli, kā agrāk. Klienti ir kļuvuši pragmatiskāki, tas nozīmē, ka viņi pirms īpašuma iegādes gribēs veikt tirgus analīzi. Vispirms viņi noskaidros, kādi projekti, zemes ir pieejamas, kādas ir uzturēšanās izmaksas, apsaimniekošanas maksa, vai būs iespēja dzīvokli pēc tam izīrēt vai pārdot, un tikai pēc tam pieņems lēmumu. Ar šādiem klientiem ir jāprot strādāt, tāpēc attīstītājiem un pārdevējiem, kuri tam būs gatavi, darījumi notiks, bet tie, kuri turpinās cerēt uz vienu sava mūža darījumu, paliks cerot.”
Sadarbībā ar City24.
Resurss: ILZE MAZURENKO: ATTĪSTĪTĀJIEM IR JĀDOMĀ, KO IESĀKT AR TUKŠAJIEM ĪPAŠUMIEM JŪRMALĀ