Latvijas aktīvākajā premium nekustamā īpašuma tirgū – Rīgā, Jūrmalā un Pierīgā – aktivitāte šī gada pirmajā pusē bijusi gandrīz tāda pati kā pirms gada: novērots vien neliels samazinājums. Šī gada janvārī-jūnijā veikti 270 darījumi premium īpašumiem ar kopējo vērtību 76.2 milj. eiro, kas bijusi par 1.9 % mazāka aktivitāte jeb apgrozījuma samazinājums par 1.5 milj. eiro. Dzīvokļu tirgū arvien lielāku īpatsvaru – teju 70% no visiem dzīvokļu darījumiem notiek ar premium dzīvokļiem jaunajos projektos, un šo tirgu kopumā virza darījumi Rīgā, privātmāju segmentā novērots 44% apgrozījuma pieaugums, bet apbūvējamās zemes tirgus – joprojām neliels ar izaugsmi ik gadu.
Par to liecina premium segmenta nekustamo īpašumu uzņēmuma „Baltic Sotheby’s International Realty” veiktais pētījums par darījumu aktivitāti 2019. gada sešos mēnešos salīdzinājumā ar pērnā gada attiecīgo laika posmu trijos apskatītajos reģionos un trijos premium īpašumu tirgus segmentos: dzīvokļi, privātmājas un apbūves zeme Rīgā, Jūrmalā un Pierīgā. Datu apkopojumā pētīta informācija par dzīvokļiem un apbūvējamo zemi vērtībā virs 150 000 eiro un privātmājām, kas maksājušas dārgāk nekā 350 000 eiro.
Rīga, kā jau ierasts, ir aktīvākais premium īpašumu darījumu tirgus, veidojot 76 % no kopējā darījumu skaita. Šogad pusgadā galvaspilsētā sasniegts apgrozījums 52 milj. eiro apmērā, kas ir piedzīvojis nelielu – 856 000 eiro – samazinājumu, lai gan fiksēts par trim darījumiem vairāk nekā pirms gada – 204 darījumu. Jūrmala ir otrs lielākais tirgus, kurā no visām pētītajām premium īpašumu apkaimēm pirmajā pusgadā fiksēts lielākais samazinājums – par 28% jeb 16 darījumiem mazāk (veikts 41 darījums), bet darījumu kopsumma samazinājusies par 10.7% (no 20.1 milj. eiro 2018. gada pirmajā pusē līdz 17.9 milj. eiro šogad). Šis ir jau otrais gads, kad Jūrmalas premium mājokļu tirgū novērojams prāvs kritums, lai gan tas šogad ir bijis mazāks nekā bija pirms gada.
Pierīgas tirgus pusgadā kopumā pieauga, tomēr tas joprojām neraisa tik lielu interesi kā Rīgas un Jūrmalas premium īpašumu tirgus. Veiktie 24 darījumi Pierīgā bija 8.3% no kopējās premium tirgus vērtības jeb 6.3 milj. eiro kopsummā. Interesanti, ka Pierīgā iegādāto premium mājokļu kopējā vērtība šajā pusgadā bija par 1.5 milj. eiro augstāka nekā iepriekšējā gada pirmo sešu mēnešu laikā.
Jāpiebilst, ka pirmie seši mēneši Rīgas, Jūrmalas un Pierīgas premium īpašumu tirgū jau trešo gadu pēc kārtas ir ar samazinājuma zīmi.
„Latvijas premium īpašumu tirgus jau vairākus gadus ir vietējā pircēja tirgus, un kādreizējos Austrumu reģiona pircējus nomainījušais rietumnieks nespēj kompensēt to darījumu aktivitāti, ko savulaik veica austrumnieki. Lai gan Latvijas ekonomikas dzinēja „degviela” ir investīcijas un mājsaimniecību patēriņš, tomēr tas tagad ir ar mazāku jaudu. Iepriekš pieredzēto mūsu valsts ekonomikas fantastisko izaugsmi 5% apjomā ik gadu, šogad ir nomainījusi teju uz pusi lēnāka izaugsme, ko ietekmē arī globālās norises un tempu palēlinājums. Viens no iemesliem šādam pusgada rezultātam premium tirgū varētu būt tas, ka sabiedrībā valda nogaidoša attieksme, apzinoties, ka globālās ekonomikas attīstība turpinās atslābt (šogad eksperti to prognozē kā lēnāko kopš 2009. gada, noslīdot zem 3% atzīmes 2020. gadā), valda arī neziņa par Brexit ietekmi. Tas viss, iespējams, mudina pircējus nogaidīt, pirms spert soli tuvāk jaunam premium mājoklim. Tomēr mūsu iedzīvotāji tautsaimniecības attīstību un savu finanšu situāciju šogad vērtē pat kā labāku nekā pērn. Tas ir pozitīvs nākotnes signāls arī nekustamo īpašumu projektu attīstītājiem un tirgotājiem, kas savu darbību ir pārorientējuši uz vietējo pircēju. Finanšu eksperti prognozē, ka iedzīvotāju pirktspējas kāpums, pensijām un algām vidēji augot straujāk par inflāciju, arī turpmāk veicinās patēriņa pieaugumu, kompensējot iedzīvotāju skaita krituma nelabvēlīgo ietekmi uz pieprasījumu. Tā arī ir pozitīva vēsts premium īpašumu nozarei, ļaujot prognozēt, ka šis gads kopumā varētu būt līdzīgs iepriekšējam: t.i., turpināsies mērena, lēzena izaugsme,” datus komentē Vestards Rozenbergs, „Baltic Sotheby’s International Realty” īpašnieks un valdes priekšsēdētājs.
Rīga kā premium dzīvokļu tirgus pozitīvais piemērs
Kopumā premium dzīvokļu tirgus šī gada pirmajā pusē piesaistījis izteikti mazāk investīciju nekā pērn. Apgrozījums dzīvokļu tirgū krities par teju 14% līdz 56.7 milj. eiro, kas ir zemākais apgrozījums premium dzīvokļu tirgū kopš 2013. gada. Savukārt darījumu skaits saglabājas nedaudz zem vēsturiski vidējiem rādītājiem ar 232 slēgtiem darījumiem (pret 256 pērn).
„Arvien lielāku īpatsvaru premium dzīvokļu darījumos aizņem dzīvokļu īpašumi jaunajos projektos. Pierīgā teju visi šogad iegādātie dzīvokļi bija jaunajos projektos, un, lai gan mazākā proporcijā nekā Pierīgā, arī Rīgā un Jūrmalā arvien lielākā daļa no jauno mājokļu meklētājiem izvēlas kādu no piedāvājumiem jaunajos projektos: 67% no Rīgā iegādātajiem premium dzīvokļiem bija jaunajos projektos, bet Jūrmalā – 78%,” norāda „Baltic Sotheby’s International Realty” pārdošanas direktore Līga Kohtanena.
Rīgas premium dzīvokļu tirgus apgrozījums 2019. gada pirmajā pusgadā pieauga par 1.1 milj. eiro līdz 47.1 milj. eiro; tika fiksēti 193 dzīvokļu darījumi jeb par 5 darījumiem vairāk nekā pērn. Darījumu skaitam pieaugot vairāk nekā to kopējai vērtībai, vidējā darījuma vērtība samazinājās par teju 5% jeb līdz 244 000 eiro. Analizējot datus gadu griezumā, var secināt, ka Rīgas premium dzīvokļu tirgus pēc t.s. uzturēšanās atļauju (TUA) izmaiņām 2014. gadā saglabājas aptuveni līdzīgā līmenī, tomēr cenu segmentos novērojamas nelielas atšķirības. T.s. pieejamais premium segments (īpašumi cenā no 150 līdz 300 tūkstošiem eiro) šī gada pirmajā pusē ir augstākajā aktivitātes punktā kopš TUA izmaiņām – sasniegts apgrozījums 31.5 milj. eiro vērtībā, un šajā cenu diapazonā Rīgā iegādāti 159 dzīvokļi. Mēreni pieaug arī pieprasījums pēc dzīvokļiem vērtībā starp 300 000 un 500 000 eiro: pusgadā iegādāti 25 īpašumi kopsummā par 8.9 milj. eiro, kas ir augstākais pieprasījuma apjoms kopš 2016. gada. Premium dzīvokļi vērtībā virs pusmiljona eiro saglabājas kā eksluzīva tirgus niša: šajā segmentā šogad ir pārdoti 9 dzīvokļi ar kopējo vērtību 6.7 milj. eiro. Lai arī tas ir nozīmīgs kritums no pagājušā pusgadā apgrozītajiem 9.6 milj. eiro, šogad noslēgto darījumu apjoms ir lielāks gan par 2017., gan 2016. gada attiecīgā periodā iespēto.
Pretēji nosacīti stabilajam pieprasījumam Rīgā, Jūrmalā visos premium dzīvokļu cenu segmentos šogad krities gan interesentu skaits, gan to ieguldītie līdzekļi. Jūrmalā apgrozījums samazinājies par 7 milj. eiro (līdz 7.4 milj. eiro) un reģistrēts par 22 mazāk dzīvokļu pirkumu (27 dzīvokļu darījumi). Jūrmalas t.s. pieejamajā premium dzīvokļu segmentā šogad pirmajā pusgadā notikuši 18 darījumi 3.9 milj. eiro vērtībā (pirms gada bija 35 darījumi par 8 milj. eiro). Arī ekskluzīvākajā tirgus daļā (īpašumi vērtībā no 300 tūkst. līdz pusmiljonam eiro) novērojams kritums – no iepriekšējā gada pirmajā pusē slēgtajiem diviem darījumiem 1.7 milj. eiro vērtībā, šogad bijis viens vienīgs darījums par 800 000 eiro. Vidēji premium dzīvoklis Jūrmalā šī gada pirmajos sešos mēnešos izmaksājis 273 500 eiro (par 191 tūkstoti lētāk nekā pērn).
Pierīgā šī gada pirmajā pusē iegādāti 12 premium dzīvokļi 2.2 milj. eiro vērtībā, kas ir par 7 dzīvokļiem un 1.2 milj. eiro mazāk nekā pērn. Teju visi jeb 11 no 12 dzīvokļu darījumiem Pierīgā notika ar mājokļiem jaunajos projektos. Pēdējos divos gados vidējā darījuma vērtība Pierīgā saglabājusies vienmērīgāka: 185 100 eiro šogad, bet 178 000 eiro – gadu iepriekš.
„Darījumu aktivitāte ar dzīvokļiem Rīgā skaidrojama ar to, ka Latvijā vienmērīgi pieaug t.s. augšējā vidusslāņa pirktspēja, veicinot arī interesi par jauniem mājokļiem galvaspilsētā. Turpretim cilvēki, kas var atļauties izcili ekskluzīvus apartamentus, Latvijā ir izteikti mazāk un dati neuzrāda viennozīmīgu dinamiku. Nemainīgās kvadrātmetra cenas ir nozīmīgs atbalstošs faktors pieaugošajam pieprasījumam pēc t.s. pieejamā premium dzīvokļu tirgus īpašumiem. Turklāt šogad pusgadā tās bijušas vidēji zemākās kopš 2013. gada sākuma. Var prognozēt, ka interese par t.s. pieejamā premium segmenta dzīvokļiem turpinās pieaugt, galvenokārt tāpēc, ka Latvijas kā ES dalībvalsts ekonomiskā izaugsme arī 2019. gadā saglabājas pietiekoši strauja (Latvijā IKP izaugsmi šogad prognozē ap 2.8%, bet eirozonā kopumā – par 1.2%). Savukārt šī gada datu lejupslīde kūrortpilsētā turpina iepriekšējos gados novēroto dinamiku, kas norāda, ka iepriekš novēroto Austrumu zemju klientu aktivitāti Jūrmalā vietējais pircējs nespēj pilnībā kompensēt,” datus komentē „Baltic Sotheby’s International Realty” pārdošanas direktore Līga Kohtanena.
Privātmāju tirgū – 44% apgrozījuma pieaugums
Privātmāju tirgus šī gada pirmajā pusgadā piedzīvojis ievērojamu izaugsmi: iegādāti vairāk mājokļu nekā pagājušajā gadā attiecīgā laika periodā. Kopumā apgrozīti 14.7 milj. eiro, kas ir par 6.5 milj. eiro jeb 44 % vairāk nekā gadu iepriekš, pircējiem iegādājoties 24 īpašumus jeb par 10 privātmājām vairāk nekā pērn attiecīgā periodā. Šo izaugsmi lielākoties kaldinājusi Jūrmala, ar nelielu pozitīvu devumu no Pierīgas reģiona. Savukārt Rīgā interese pēc premium privātmājām nedaudz kritusies.
Rīgas premium privātmāju tirgus ir samērā neliels, tomēr pēdējo četru gadu laikā tas bijis lielāks par Pierīgas premium privātmāju tirgu. Kopš 2015. gada privātmāju iegādei Rīgā pircēji gadā vidēji ieguldījuši 2.3 milj. eiro. Šogad janvārī-jūnijā šis apjoms bija nedaudz zem 2.3 milj. eiro un to veidoja 5 darījumi. Šī gada pirmajā pusē premium privātmāja Rīgā vidēji izmaksājusi 454 500 eiro, kas bija par 45 600 eiro vairāk nekā gadu iepriekš.
Vēsturiski Jūrmalas tirgus vienmēr ir bijis pieprasītākais Latvijas premium privātmāju tirgus. Tomēr, ja salīdzina statistiku ar pilsētas nekustamā īpašuma tirgus „zelta laikiem”, tajā pēdējo divu gadu pirmajos sešos mēnešos pieprasījums bijis samērā kūtrs. Šogad pusgadā kūrortpilsētā veikts par 7 darījumiem vairāk (12 premium privātmāju darījumi) 9.5 milj. eiro vērtībā (5.2 milj. eiro lielāks apgrozījums nekā pērn attiecīgā periodā). Jāpiebilst, ka iepriekš pusgada laikā darījumu kopējā vērtība ne reizi nenokrita zem 10 milj. eiro un vidēji tika sasniegts 17.9 milj. eiro apgrozījums. Visos Jūrmalas premium privātmāju cenu līmeņos novērojama atkopšanās, tomēr tā nesasniedz augstos, vēsturiskos līmeņus, kādi bija 2013., 2014. gadā. Darījuma vērtības ziņā visvairāk pieaudzis pieprasījums darījumiem virs viena miljona eiro: tas pieaudzis par teju trīs milj. eiro līdz 4.5 milj. eiro š.g. pirmajā pusē. To veido trīs iegādāti īpašumi, kas ir par diviem vairāk nekā gadu iepriekš. Lai arī šogad pārdots vairāk māju par lielāku kopējo vērtību, vienas privātmājas vidējais darījuma apjoms – 789 000 eiro – Jūrmalas privātmāju tirgū šogad pusgadā bija par 75 000 eiro mazāks nekā attiecīgajā periodā gadu iepriekš. Vēl iespaidīgāks kritums novērojams vidējā kvadrātmetra cenā, kas samazinājusies par 37 %: no 3000 EUR/m2 2018. gada pirmajā pusē līdz 1900 EUR/m2 šogad.
Pierīgas premium privātmāju tirgū teju visu pieaugumu veido t.s. pieejamais premium privātmāju cenu segments (350 000 – 500 000 eiro). Šajā cenu līmenī iegādāto mājokļu skaits trīskāršojies līdz sešiem darījumiem par kopējo vērtību 2.4 milj. eiro. Pērn šajā segmentā tika iegādāti vien divi īpašumi ar kopējo vērtību 880 000 eiro. Pierīgā šogad pusgadā nav iegādāts neviens īpašums virs viena miljona eiro jau kopš 2014. gada.
Zemes tirgū –
Apbūvējamās premium zemes tirgus arī šogad pusgadā audzis, tomēr joprojām saglabājas neliels. 2019. gada janvārī-jūnijā kopumā iegādāti 14 premium zemes īpašumi privātai apbūvei 4.7 milj. eiro kopējā vērtībā. Pagājušajā gada attiecīgajā periodā tika iegādāti 10 šādi īpašumi, bet to kopējā vērtība bija zemāka – 3.6 milj. eiro. Seši no šogad iegādātajiem īpašumiem nopirkti Rīgas teritorijā, seši – Pierīgā, bet Jūrmalas teritorijā bijuši divi zemes iegādes darījumi. Premium apbūves zemes cena kvadrātmetrā svārstās ap 95 – 140 eiro Rīgā un 150 – 300 eiro Jūrmalā. Savukārt Pierīgā šādi darījumi ir izteikti retāki un zemes kvadrātmetra cena atrodas 60 – 120 eiro diapazonā.